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Wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt, ohne das Mängel vorliegen, spriucht vieles dafür, dass erhebliche finanzielle Probleme bestehen. Viele Vermieter wollen sodann zum einen die Mieter so schnell wie möglich durch zahlungskräftigere neue Mieter ersetzen und in der Zwischenzeit dafür sorgen, dass der Mieter zum einen selbst ein Interesse daran hat schnell auszuziehen und zum anderen die Rückstände nicht noch vergrößert werden.

Beiden Interessen dient das Abstellen des Stroms, der Heizung, des Wassers oder anderer Versorgungsleistungen. Wer die Immobile mangels Strom oder anderer Versorgungsleistungen nicht mehr produktiv nutzen kann, wird eher eine neue Suchen. Wenn kein Strom oder Wasser mehr  verbraucht wird und die Räume kalt bleiben, dann fallen auch geringe Zahlungen an die Versorgungswerke an, die dann bei dem Mieter über eine Nebenkostenabrechnung wieder mühsam eingetrieben werden müssen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr Vermietern eine solche Versorgungssperre erleichtert. Mit Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07 – hat der Bundesgerichtshof entgegen bisheriger Stimmen in Rechtsprechung und Literatur die Abstellung erheblich erleichtert.

1. Zum Sachverhalt:

Der Mieter hatte Räumlichkeiten angemietet um dort ein Café zu betreiben. Im August 2007 befand er sich mit 8 Monatsmieten im Verzug. Der Vermieter hatte wiederholt gekündigt. Zwischen den Parteien war eine Räumungsklage anhängig. Der Vermieter kündigte an, die Heizung abzustellen. Hiergegen erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage, die dann schließlich bis zum BGH hochging.

2. Zur Rechtslage:

Zuvor war eine solche Versorgungssperre als verbotene Eigenmacht  im Sinne der §§ 858 ff BGB angesehen worden, da der Mieter nach wie vor Besitzer der Sache war und daher auch bei ungerechtfertigten Besitz Abwehransprüche geltend machen konnte.

§ 858 BGB Verbotene Eigenmacht

(1) Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).

(2) …
§ 862 BGB Anspruch wegen Besitzstörung

(1) Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Besitzer dem Störer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber fehlerhaft besitzt und der Besitz in dem letzten Jahre vor der Störung erlangt worden ist.

Der BGH hat nunmehr näher eingegrenzt, welchen Umfang diese Abwehransprüche haben. Dabei stützt sich der BGH darauf, dass mit dem Besitzschutz Eingriffe von Außen abgewehrt werden sollen, nicht aber bestimmte Leistungen garantiert werden sollen.

Dennoch kann ein Anspruch des Mieters auf Forsetzung der Versorgungsleistungen bestehen, wenn sich ein solcher aus dem Mietvertrag selbst oder aus „Treu und Glauben“ bei nachvertraglichen Pflichten ergibt.

Dies gelte aber dann nicht mehr, wenn dem Vermieter durch die Weiterlieferung ein Schaden entstehe und er für die Weiterbelieferung kein Geld erhalte.

Inwieweit diese Rechtsprechung auch auf den nichtgewerblichen Bereich übertragbar ist, bleibt abzuwarten.

Aus der Pressemitteilung:

Der Bundesgerichtshof hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er – zur vorläufigen Befriedung – auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Störungen und greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist.

Der Bundesgerichtshof hat nun allerdings hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.

Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nach dem Bundesgerichtshof nur aus dem Mietvertrag ergeben oder – nach Beendigung des Mietverhältnisses – im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Der Bundesgerichtshof hat beispielhaft einzelne Fallgestaltungen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung bestehen kann. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

5 Responses to “Wasser, Strom etc abstellen, wenn Mieter nicht zahlt bei gewerblicher Miete”

  1. Malte S. sagt:

    Das Urteil muss ich noch lesen. Die Abgrenzung beim Besitzschutz nach Eingriffen von Außen und de-facto-Leistungsansprüchen halte ich für einen praktikablen Weg.
    Da die Begründung des BGH aber wohl maßgeblich im Besitzrecht und nicht im Mietrecht liegt, sehe ich auch Gründe, die gegen eine Übertragung auf das Wohnraummietrecht sprechen. Das Besitz(wehr)recht ist ja unabhängig von der vertraglichen Grundlage.

    Differenzieren könnte man aber wohl nach dem Auftraggeber des Anschlusses. Ist der Vermieter Inhaber des Strom- und Wasseranschlusses und leitet lediglich die Kosten an den Mieter weiter, dann würde der Besitzschutz nach dieser Rspr. wirklich zu einem via §§ 859ff. BGB geschützten Leistungsrecht.
    Ist dagegen der Mieter selbst der Kunde von Stadtwerken u.ä., dann wird das Abstellen auch in Zukunft mE eine Besitzstörung bedeuten.

  2. christian heesch sagt:

    fodermair

  3. Ates sagt:

    Mieter Zahlt nicht will aus der wohnung nicht raus er erwartet nachwuchs deshalb droht er da noch 7 monate zu wohnen.
    Was kann ich machen seit 5mon keine mietet.

  4. Bärenmama sagt:

    Ich habe da eine bessere Story

    Vermieter vermietet ein sanierungsbedürftiges Haus zur “ Warmmiete“ stellt irgendwann fest das die Mieteinnahmen geringer sind als die Nebenkosten. Kündigt! Mieter findet keine Wohnung, kürzt die Miete schon länger aufgrund Pilzbefall, Löcher in den Fenstern, Einfachverglasung, Holzwurm und Löcher im Fußboden.
    Vermieter zahlt einfach keine Nebenkosten mehr, Energieversorgung soll eingestellt werden. Und nun?

    Fakt ist: Der Vermieter geht an seinem selbst verschuldeten sanierungsbedürftigen Objektes pleite.

    Fakt 2 ist: Der Mieter erleidet unglaubliche Wohnzustände, steht unter Druck eine neue Wohnung zu finden und muß nun auch noch mit Energiesperre leben?

  5. […] fester Bestandteil des Mietvertrages ist also gleich der Mietzahlung. es gibt dazu auch ein urteil Wasser, Strom etc abstellen, wenn Mieter nicht zahlt bei gewerblicher Miete | Rechtsanwalt News Allerdings geht es hier um einen Gewerbemietvertrag. Denke aber das trifft auch bei privater […]

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