Mietverhältnisse werden üblicherweise irgendwann dem allgemeinen Preisanstieg angepaßt und daher die Miete erhöht. Durch eine Mieterhöhung wird aber ein bestehender Vertrag geändert und insoweit in Rechte des Mieters, der die Wohnung vielleicht gerade aufgrund einer geringen Miete angemietet hat eingegriffen.
Es besteht damit ein Spannungsverhältnis zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters.
Dies hat der Gesetzgeber mit Hilfe des § 558 BGB lösen wollen:
§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Demnach müßen folgende Voraussetzungen bestehen:
- Die Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete
- die Miete muß seit zumindest 15 Monaten unverändert geblieben sein
- üblicherweise darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % steigen.
Bei der Berechnung der 15 Monate ist nicht auf den Abschluß des Vertrages, sondern auf dessen Beginn abzustellen. Bei Eintritt eines neues Mieters in das Mietverhältnis läuft die Frist aber weiter, da es sich um das selbe Mietverhältnis handelt.
Das Mieterhöhungsverlangen muß dem Mieter gemäß § 558 a BGB in Textform erklärt und auch begründet werden. Dabei kann in der Begründung auf den Mietspiegel bezug genommen werden. Stimmt der Mieter zu schuldet er gemäß § 558 b BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muß allerdings gemäß § 558 b BGB innerhalb von drei Monaten erhoben werden.
[...] Der BGH hat mit Urteil vom Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08- zu der Frage Stellung genommen, wie eine Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB formell ausgestaltet sein muß. (zu den materiellen Voraussetzungen: Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?) [...]
Sehr geehrte Damen und Herren,
seit April 2007 wohnen wir in unserem jetzigen Haus. Am Anfang haben wir 660 Euro inkl. Nebenkosten Miete gezahlt. Anfang 2009 wurden die Nebenkosten um 13 Euro erhöht und jetzt am 11.07.09 haben wir ein Schreiben von unserem Vermieter bekommen in dem steht das ab 01.08.09 die Miete um 45 Euro erhöht wird. Als Begründung steht nur aus Kostengründen.
Meine Frage an Sie wäre, ob der Vermieter von heute auf morgen, ohne eine Frist zu setzen, die Miete um 45 Euro erhöhen kann?
Für Ihre Antwort wäre ich Ihnen sehr dankar.
Freundliche Grüße
F. Besel
Wie sieht es mit einer Mierhöhung nach 9 Monaten aus, wenn bereits vor Vertragsabschluss über die bevorstehende Mieterhöhung informiert wurde?
Zur Erklärung: Ich möchte in eine Wohnung ziehen, der Vertrag soll bald unterschrieben werden. Jetzt ruft mich die Hausverwaltung an und sagt, es werden Fassadenbauarbeiten im Laufe des Jahres unternommen, wodurch die Miete dann Ende des Jahres erhöht werden soll.
Ist sowas rechtens?
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Studentin .Am 2 Januar 2010 bin ich in die Studentinnenwohnheim umgezogen.In fast 2,5 Monaten nach meinem Umzug habe ich den Brief von der Heimleitung mit folgendem Inhalt bekommen : die Miete wird ab 1 Juni 2010 wegen deutlich gestiegenen Verbrauch bei Strom, Heizung, Warmwasser und Trinkwasser um 15 Euro erhöht. (Nach dem Vertrag war 175 €
ab 1. Juni 190 €.)
Meine Frage:
Darf der Vermieter in einem halben Jahr schon die erhöhte Miete verlangen.
Wenn nein ab welchen Frist darf er das tun.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen .
Lena
[...] Wann der Vermieter die Miete erhöhen kann ist in § 558 BGB geregelt. [...]
Sehr geehrte Damen und Herren,
lt. Mietspiegel meiner Stadt (Heidelberg) zahle ich viel zu viel Miete.
33 % über Mietspiegel!
Frage: Inwieweit ist der Mietspiegel für den Vermieter bindend; bzw. welche Toleranzen nach oben oder unten möglich?
Mit freundlichem Gruß
Monika
@ Lena: das hört sich so an, als ob die Verwaltung gerne deine Nebenkostenvorrauszahlung anpassen möchte d.h. nicht die kaltnettomiete, also die eigentlich tatsächliche Miete, sondern nur, das was du an abschlägen monatlich für die sogenannten warmen betriebskosten zahlst. Dieses Geld bekommst du ein jahr später in der Betriebskostenabrechnung auf die tatsächlich verbrauchten kosten angerechnet. dabei stellt sich dann heraus, ob du eine nachzahlung leisten musst oder ein guthaben hast. du bist nicht verpflichtet das anzunehmen und schonmal gar nicht zwischen den abrechnungsperiden. oder kam das schreiben vll mit der betriebskostenabrechnung? ich würde aber immer lieber etwas mehr zahlen um schlussendlich nicht enorme nachzahlungen leisen zu müssen.
mfg
sehr geeherte Damen und Herren,
darf ein Vermieter die Miete erhöhen wenn man einen Mietvertrag aus der DDR-Zeit hat?
Sehr geehrte Leser und Leserinnen,
meine Frage ist:
Meine Ex-Freundin war Hauptmieter und ich Untermieter. Ich möchte die Wohnung übernehmen. Darf der Vermieter die Miete dann erhöhen? Und wenn ja um wie viel? 20 %? Ich zahle momentan 355 Euro in Berlin / Wedding.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel