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Im Mietrecht ist in dem § 548 BGB eine sehr kurze Verjährung von lediglich 6 Monaten für Schadensersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung sowie wegen Ansprüchen wegen Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen geregelt.

Die Frist für Verjährung von Ansprüchen auf Ersatz von Aufwendungen beginnt dabei gemäß § 548 BGB mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Sind diese gegen den alten Vermieter begründet ist die Frage, wann das Mietverhältnis genau beendet ist. Der Übergang ist in § 566 BGB geregelt:

§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Der neue Vermieter tritt daher mit dem Eigentumsübergang in das Mietverhältnis ein, so dass das Mietverhältnis mit dem alten Vermieter zu diesem Zeitpunkt beendet ist.

Der Eigentumsübergang setzt bei einem Grundstück die Eintragung in das Grundbuch voraus. Dieser Vorgang kann sich recht lange hinziehen so dass der Mieter nur schwer kontrollieren kann, ab wann die Verjährung beginnt.

Diese Überlegung hat den BGH dazu bewogen nicht auf den Eigentumsübergang abzustellen, sondern auf die Kenntnis des Mieters von diesem Übergang.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, beginnt die Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Ohne dieses zusätzliche Erfordernis der Kenntnis könnten die Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraussetzungen des Verjährungsbeginns erfährt. Es genügt nicht, dass der Mieter – wie hier – allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hat. Auch dann muss er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch rechnen noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunkt einziehen, denn eine Grundbucheintragung kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, wann die Kläger von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch Kenntnis erlangt haben.

Urteil des Bundesgerichtshofs, VIII. Zivilsenats, vom 28.5.2008 – VIII ZR 133/07 –

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