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Der BGH hat mit Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09- entschieden, dass das Recht des Mieters, die Beseitigung eines bei einer Mietwohnung bestehenden Mangels zu fordern, nicht verjährt.

Zu Unterscheiden ist hierbei das Recht des Mieters die Beseitigung des Mangels zu verlangen und seine sonstigen Rechte wegen des Mangels.

Die Beseitigung des Mangels kann nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht verjähren, da der Mieter stets einen Anspruch auf eine dem Mietvertrag entsprechenden Wohnung hat. Es gibt also keinen Anspruch auf Behebung eines zu einer bestimmten Zeit eingetretenen Mängels sondern es besteht ein Anspruch darauf, den vertragsgerechten Zustand herzustellen. Deswegen ist nicht auf das Unterlassen „Nichtbeheben des Mangels“ abzustellen, dass eine gewisse Zeit zurückliegen kann, sondern auf die Frage, ob die Wohnung gegenwärtig vertragsgemäß ist, was bei einem Mangel unabhängig von dem Zeitpunkt, wann dieser eingetreten ist, der Fall sein kann.

Sehr wohl verjähren können aber Ansprüche, die aus einem Mangel entstehen und nicht auf Behebung dieses Mangels gerichtet sind.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

vgl auch: Rechte des Mieters bei Mängeln der gemieteten Wohnung

2 Responses to “Verjährung und Mängel der gemieten Wohnung”

  1. erik mayer sagt:

    Hallo! Schöne ausführliche Übersicht. Bin sehr zufrieden, dass ich diesen Artikel gefunden habe.

  2. Mike sagt:

    Interessante Urteile zum Thema Schallschutz. Meiner Meinung würde auch eine Verbesserung des Trittschallschutzes zu Lasten des Vermieters ein wenig zu weit gehen. Kann mir nicht vorstellen, dass da schon jemand erfolgreich geklagt hat.

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