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Ist eine Klausel in einem Mietvertrag wirksam, nach der die Schönheitsreparaturen mit neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten vorgeschrieben ist. Der BGH hat hierzu mit Urteil vom 18. Juni 2008 – Az: VIII ZR 224/07 – Stellung genommen.

Dabei stellte der BGH darauf ab, dass die Schönheitsreparaturen nicht nur am Ende der Mietzeit durchzuführen sind, sondern über die gesamte Mietzeit. Eine Klausel, die aber dem Mieter die Farbwahl während seiner Mietzeit vorschreibe benachteilige diesen über Gebühr.

Die Farbwahlklausel sei daher unwirksam. Damit sei auch die gesamte Klausel unwirksam, durch die der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werde.

Die Farbwahlklausel hat damit eine besondere Gefährlichkeit für den Vermieter, weil sich ihre Unwirksamkeit direkt auch auf die weitere ansonsten vielleicht wirksame Schönheitsreparaturklausel niederschlägt. Dies kann ein Vermieter durch einen Änderungsvertrag mit dem Mieter umgehen, braucht hier aber dessen Zustimmung.

Ähnliche Artikel: Schönheitsreparaturen – wann muß der Mieter bei Auszug streichen?

9 Responses to “Streichen bei Auszug: Darf der Vermieter die Farben vorschreiben?”

  1. RunaLil sagt:

    Moment, nur damit ich das wirklich richtig verstehe: Nach diesem Urteil würde dies bedeuten, sobald in meinem Mietvertrag steht, dass ich die Wohnung z.B. hell gestrichen bzw. mit hellen Tapeten übergeben muss (bei der Kündigung), dass die Klausel unwirksam ist und ich bei Auszug gar nicht renovieren müsste?

  2. Brandau sagt:

    So stand es zumindest in der Pressemitteilung. Weil die Teilklausel unwirksam war, war die Gesamtklausel, die die Schönheitsreparaturen betraf unwirksam.
    Wer also eine solche Klausel in seinem Vertrag hat kommt voraussichtlich um die Schönheitsreparaturen herum.

  3. Dr. Marc Mewes sagt:

    In der Tat wird argumentiert, dass die Unwirksamkeit einer Teilklausel auch die Unwirksamkeit der Gesamtklausel bet. die Schönheitsreparaturen nach sich zieht. Rechtsdogmatisch überzeugend ist dies nicht (so auch LG Nürnberg- Fürth vom 22.04.2005, 7 S 12672/04, ZMR 2005, 622, vom BGH aufgehoben)
    Früher wurde dies anders gesehen. Man nahm an, dass eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel nicht zu führt, dass eine separat getroffene, individualvertragliche Regelung (hier: Verpflichtung zur Endrenovierung) ebenfalls unwirksam wird. (LG Hanau, Urteil vom 24.03.2006 – 2 S 324/05 -, in: Info M 2006, 119, zitiert nach http://www.spohn-recht.de)
    Gesamtunwirksamkeit kann eigentlich – nach Maßgabe des blue pencil test – erst dann angenommen werden, wenn es sich um untrennbare Teile handelt. Teilkauseln sind sprachlich trennbar, wenn der für unwirksame gehaltene Teil („Weißen“) ohne weiteres gestrichen werden kann, ohne daß der Sinn des anderen Teils (Schönheitsreparartur gem. § 17 Mietvertrag) darunter leidet (sog. blue-pencil-Test, vgl. Palandt/Heinrichs, Vorb. § 307, Rd.11)

  4. Dr. Marc Mewes sagt:

    siehe auch:
    „Gesamtunwirksamkeit oder Teilaufrechterhaltung von Formularklauseln in Mietverträgen unter besonderer Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur-und Kautionsklauseln“ unter
    http://www.mietgerichtstag.de/downloads/heinrichsn.pdf

  5. Brandau sagt:

    Es hat mich auch etwas überrascht, dass die Klausel gleich insgesamt unwirksam sein sollte. Da mir allerdings nur die Presseerklärung und noch nicht das Urteil vorlag habe ich angenommen, dass die hier evt. sehr kunstvoll mit der Farbwahlklausel verbunden gewesen ist.
    Die genaue Urteilsbegründung wird da sicherlich interessant zu lesen sein.

  6. Dr. Marc Mewes sagt:

    Ist jetzt veröffentlicht unter http://www.bundesgerichtshof.de/

  7. RvS sagt:

    Der Bundesgerichtshof hat sich mittlerweile eine weitere Farbwahlklausel aus Mietverträgen vorgeknöpft. Am 22. Oktober stand eine Farbwahlklausel speziell für die Holzteile einer Mietwohnung auf dem höchstrichterlichen Prüfstand. Die strittige Klausel ließ dem Mieter laut Meldung im Rechtsportal http://www.daily-paragraph.de zumindest bei der Farbwahl für lackierte Holzteile keinerlei Spielraum. Trotzdem fand die Klausel den höchstrichterlichen Segen. Das Urteil zeigt, dass die Klauseln für Mieter tückisch sind. Als rechtliche Laien kommen sie bei der Beurteilung der Rechtslage schnell zu einem falschen Schluss und müssen am Ende für den Rechtsstreit mehr zahlen als für eine Schönheitsreparatur.

  8. Coco sagt:

    Mich würde mal interessieren ob ich dem Vermieter eine bestimte qualität der Farbe vorschreiben kann. Unsere Mieter werden bei Auszug wohl das billigste nehmen, mir ist aber wichtig das eine geundheitsverträgliche Farbe benutz wird da ich selber in die Wohnung einziehe. Die Differenz zwischen den Preisen der beiden Farben würde ich selber zahlen, die Farbe ggf. aich besorgen. Kann mir hier jemand was dazu sagen?

    LG, Coco

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