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Mit Urteil vom 14.01.2008 hat der Bundesgerichtshof – Az: VIII ZR 71/08 – eine in einem Übergabeprotokoll vereinbarte Pflicht zur Schönheitsreparatur für wirksam erklärt.

In dem eigentlichen Mietvertrag war ebenfalls eine Schönheitsreparaturenklausel enthalten, die aber unwirksam war, da sie einen starren Pflichtenplan enthielt. Zusätzlich haben die Parteien aber in einem Übergabeprotokoll bezüglich der Wohnung bei Mietbeginn eine Klausel aufgenommen, in der sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtete. Diese lautete:

„Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben.“

Das Gericht hat dies als Individualvereinbarung angesehen und daher einen geringeren Prüfungsmaßstab angenommen, der dazu führt, dass aus der Klausel eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen folgt.

Der Bundesgerichtshof laut Pressemitteilung:

Eine Renovierungspflicht folgt jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung in Nr. 6 des Wohnungsübergabeprotokolls, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handelt.

Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel – hier den Klauseln in § 16 des Mietvertrags – und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Ebenso wenig kann eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Individualvereinbarung wie im hier zu entscheidenden Fall nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

Die Sache wurde an die unteren Gerichte zurückverwiesen, die nunmehr prüfen sollen, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelt oder aber um allgemeine Geschäftsbedingungen, die mehrfach in gleichartigen Fällen verwendet wurden oder verwendet werden sollten. Wäre dies der Fall würde ein strengerer Prüfungsmaßstab gelten und die Klausel wohl unwirksam sein.

Insofern stellt die Lösung über das Übergabeprotokoll keinen Weg um Schönheitsreparaturklauseln zu erleichtern. Bei ständiger Verwendung unterliegen sie der gleichen Kontrolle wie direkt in den Mietvertrag aufgenommene Klauseln.

4 Responses to “Schönheitsreparaturen: Vereinbarung im Übergabeprotokoll”

  1. Und im Zweifel wird es nie eine Individualvereinbarung sein, da die konkrete Möglichkeit der Einflußnahme auf den Text vom Vermieter nicht dargelegt oder gar bewiesen werden kann.

  2. Brandau sagt:

    Halte ich auch für schwierig. Vielleicht in Zusammenhang mit anderen Klauseln, die deutlich machen, dass man hier über den Zustand des Mietobjekts verhandelt hat.

  3. Haetataki sagt:

    Es würde mich sehr wundern, wenn es sich hierbei um eine Individualvereinbarung handelt. Ich habe gerade den gleichen Fall mit meinem Vermieter, bin mir aber gerade nicht sicher. Dagegen spricht doch ganz klar, dass der Mieter darauf keine Einwirkungsmöglichkeiten im Regelfall hat, wie schon Brandau sagte. Allerdings könnte der Mieter die Unterschrift verweigern…zu dem Zeitpunkt war ich allerdings noch ein dummer kleiner Juraanfänger, der sich jetzt darüber ärgert, es doch gemacht zu haben. Weiß jemand, ob die Rückverweisungsentscheidung hierzu inzwischen ergangen ist?

  4. […] Auszug Auch die Klausel im Übergabeprotokoll (sofern vom Mieter unterschrieben) ist wichtig: Mit Urteil vom 14.01.2008 hat der Bundesgerichtshof – Az: VIII ZR 71/08 – eine in einem Übergab… __________________ Mit schlechten Gesetzen und guten Beamten lässt sich immer noch regieren. […]

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