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Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters und die Regelungen im Mietvertrag sind ein häufiges Streitthema zwischen Vermieter und Mieter. Dabei versuchen Mieter häufig mit möglichst umfangreichen Regelungen einer Eigenmächtigkeit der Mieter vorzubeugen. So soll beispielsweise durch das Vorschreiben bestimmter Farben verhindert werden, dass der Mieter bei Auszug zwar streicht, aber die verwendete Farbe so ungewöhnlich ist, dass die Arbeiten erneut durchgeführt werden müssen um die Wohnung vermieten zu könnne.

Der BGH hat mit Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09- die Frage entschieden, inwieweit eine solche Regelung in Mietverträgen, die allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen zulässig sind.

Dabei setzt der BGH seine Rechtsprechung fort, dass eine Farbbestimmung bei Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligt.

Eine unwirksame Farbbestimmung soll sodann auch gleich die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel an sich zur Folge haben. Nach wie vor hat der BGH wenig Liebe für Vermieter.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …“

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …“

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe („weiß“) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

vgl. auch:

5 Responses to “Schönheitsreparaturen: Farbe der Türen und Fenster nicht im Mietvertrag festlegbar”

  1. T.S. sagt:

    Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel aufgrund des Farbdiktats muss umgekehrt zur Folge haben, dass der Vermieter nunmehr bei der Ausführung seiner Verpflichtung von Schönheitsreparaturen ebenso keine Farbvorgaben des Mieters erfüllen muss. Er kann somit die weiße Wohnung mit einer zarten grünen Farbe streichen. Ich bin neugierig, wie die Gerichte über diese Fälle entscheiden werden.

  2. R.S. sagt:

    Mich wundert immer nur, wieviele dieser Schönheitsreparatur-Fälle aus Berlin stammen. Scheinbar wird dort besonders schrille Wohnungsdekoration geschätzt…

    @T.S.: Eine hervorragende Idee, aber wann führt in der Praxis denn der Vermieter tatsächlich Schönheitsreparaturen durch?

  3. […] Schönheitsreparaturen: Farbe der Türen und Fenster nicht im Mietvertrag festlegbar […]

  4. Fenster sagt:

    hi! Danke für den nützlichen Artikel. 🙂 – kann man mit Fortsetzung rechnen? Grüße – Christine.

  5. besi sagt:

    Danke für den nützlichen Artikel.

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