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Nach einer Kündigung von Wohnraum oder gewerblichen Mietobjekten durch den Vermieter will dieser meist die Wohnung kurzfristig geräumt haben. Üblicherweise steht hierfür kein einstweiliger Rechtschutz zur Verfügung sondern der Vermieter muß sich regelmäßig auf die Räumungsklage verweisen lassen. Dies liegt schon daran, dass mit der Räumung der Wohnung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes eine Vorwegnahme der Hauptsache erfolgt wäre, was im einstweiligen Rechtsschutz üblicherweise vermieden werden soll.

1. Wohnraum und Räumung durch einstweilige Verfügung

Das Gesetz sieht für Wohnraum in § 940 a ZPO zwei Ausnahmen vor:

§ 940a ZPO Räumung von Wohnraum

Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

Es sind demnach zwei Fallgruppen zu unterscheiden:

  • verbotene Eigenmacht
  • konkrete Gefahr für Leib und Leben

a) Verbotene Eigenmacht und Räumung

Die verbotene Eigenmacht ist in § 858 I BGB legaldefiniert:

Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).

Eine Besitzentziehung gegen den Willen des Vermieters ist also beispielsweise bei einer Hausbesetzung gegeben. Bei einer solchen ist zu berücksichtigen, dass hier der Hausbesetzer namentlich in der Antragsschrift benannt wird. Eine einstweilige Verfügung gegen „die Hausbesetzer“ oder „die bei der Vollziehung in der Wohnung angetroffenen Personen“ ist unzulässig. Hier wird häufig ein Problem liegen, da die Hausbesetzer nicht namentlich bekannt sind und die Besetzer evt. sogar täglich wechseln.

Die verbotene Eigenmacht ist allerdings alleine nicht ausreichend. Es müßen auch die weiteren Voraussetzungen des § 940 ZPO vorliegen. Die Räumung muß also

  • zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder
  • zur Verhinderung drohender Gewalt oder
  • aus anderen Gründen

erforderlich sein. Die verbotene Eigenmacht kann aber ein solcher anderer Grund sein.

b) konkrete Gefahr für Leib und Leben und Räumung

Hierunter sind die Fälle erfaßt, in denen ein sich an sich berechtigt in der Wohnung aufhaltender zum Angriff auf Leib oder Leben insbesondere eines Mitbewohners, Mitmieters oder des Vermieters übergeht.

Eine konkrete Gefahr ist nicht bereits bei jeder Drohung vorhanden. Erforderlich ist insoweit eine „verständliche Angst“ vor bevorstehender auch nur angekündigter Gewalt. Die Abwägung muß dabei das Gericht vornehmen.

2. Gewerbemietraum und Räumung durch einstweilige Verfügung

Der § 940 a ZPO gilt lediglich für Wohnungsmietraum. Bei gewerblicher Miete ist bereits unter den weiteren Bedingungen des § 940 ZPO eine Räumung über einstweilige Verfügung möglich:

§ 940 ZPO Einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes

Einstweilige Verfügungen sind auch zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint.

Eine Räumung aufgrund einstweiliger Verfügung kann demnach bei Gewerbemiete auch erfolgen, wenn beispielsweise der Mietvertrag wirksam gekündigt wurde. Es müßen dann aber die weiteren Gründe des vorhanden sein, also eine Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung von dorhender Gewalt oder aus anderen Gründen notwendig erscheinen.

Hier werden die Anforderungen durch die Rechtsprechung eher hoch angesetzt sofern es sich nicht um die in § 940a ZPO behandelten Fälle handelt, da sonst die Vorwegnahme der Hauptsache droht.

Dies kann der Fall sein, wenn durch den Weitergebrauch durch den Mieter ein außerordentlicher, über das übliche hinausgehende Verschleiß eintreten würde oder wenn der Mieter sich die Räumung erpresserisch abkaufen lassen möchte und insofern der Verbleib rechtsmißbräuchlich ist.

Ob die Einstellung der Mietzinszahlung ein Grund sein kann ist umstritten:

Zum Problem zB OLG Düsseldorf, Beschluß vom 22.06.2004 – Az : I-24 W 36/04, 24 W 36/04 –

An dieser Beurteilung vermag auch nichts der Umstand zu ändern, dass die Antragsgegnerin die Mietsache nutzt, ohne die dafür fällig werdende Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) zu leisten, dass der Antragstellerin darüber hinaus Schaden droht, weil sie (mangels Leistung der Antragsgegnerin) ihren eigenen Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden Bank und mangels Rückgabe der Mietsache ihrer Besitzverschaffungspflicht gegenüber dem Grundstückserwerber nicht nachkommen kann (so aber in einer vereinzelt gebliebenen Entscheidung OLG Rostock OLGR Rostock 2001, 560). Die einstweilige Verfügung dient nicht dem Vermögens-, sondern nur dem Schutz eines Individualrechts, das hier in Gestalt des Anspruchs auf Herausgabe der Mietsache durch das verweigernde Verhalten der Antragsgegnerin nicht gefährdet ist. Würde die einstweilige Verfügung zum Schutz des Vermögens eingesetzt, wie es das OLG Rostock (aaO) für richtig hält, müsste die Herausgabe auch stets an den Gläubiger und nicht an den Sequester angeordnet werden. Denn die Herausgabe an den Sequester hinderte den Gläubiger gleichermaßen daran, die Mietsache zu verwerten, worauf es der Antragstellerin aber gerade ankommt. Es käme stets zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs und nicht nur zu dessen Sicherung, wie es der ratio legis der §§ 935, 940 ZPO entspricht.

9 Responses to “Räumung der Wohnung / Mietsache durch einstweilige Verfügung”

  1. Rechtspolitisch übrigens eine äußerst fragwürdige Regelung. Auch dem Vermieter von Wohnraum kann durch den nichtzahlenden „bösen“ Mieter ein erheblicher finanzieller Nachteil entstehen, wenn dieser Mieter nicht räumt und bis zur Räumung noch Monate oder gar Jahre verstreichen. Hier haben sich im Gesetzgebungsverfahren die Interessen der Mieterschutzverbände durchgesetzt.

  2. Brandau sagt:

    „Mietrecht ist Mieterschutzrecht“ wie es so schön heißt.

  3. doppelfish sagt:

    Wenn man solche Kandidaten mitbeschützt, werden die Mieter ja insgesamt beschützt. Nämlich vor einem angemessenen Angebot an zu vermietenden Wohnungen. Bei einer Bank ist das Geld allemal besser angelegt als in einer Wohnung, die man vermietet.

  4. Eine spannende, eher verfassungsrechtliche Frage ist übrigens bereits, ob die Verfassung es gebietet, Mieter und Vermieter ungleich zu behandeln: nämlich bei der Frage, warum es nur für den Vermieter (fast) immer eines Kündigungsgrundes bedarf und für den Mieter nicht (WohnraummietR).
    Ach ja. Ich versuche ja, in kleinen Schritten Meinungsänderungen herbeizuführen, wenn auch nur in Kleinigkeiten: Nun etwa in einem Beitrag in der ZMR 2008, 942ff zum Problem der Möbelabstände und Feuchtigkeitsschäden.

  5. Toni sagt:

    Ich würde sagen, sie gebietet es nicht, maßgeblich ist doch aber wohl die Frage, ob sie es verbietet und da halte ich einen sachlichen Grund durchaus für gegeben!

  6. Mag sein. Aber sind die erhöhten Anforderungen an den Mieterschutz bei Kündigungen des Vermieters wirklich noch verhältnismäßig?

  7. Toni sagt:

    Davon bin ich fest überzeugt! Das Mietrecht mag in einigen Punkten blöd für Vermieter sein, aber man muss nicht so tun, als ob alle Vermieter Engel sind, die ihre Wohnungen vermieten, weil sie ein Herz für andere Menschen haben, dabei geht es immer um Profit. Und ich kenne viele Vermieter, die gut davon leben können. Klar gibt es Mietnormaden, aber es gibt auch super viele unseriöse Vermieter, die falsche Rechnungen erstellen, ihren Pflichten nicht nachkommen. Es kann doch nicht angehen, dass man eine Familie mit Kindern per einstweiligem Rechtsschutz auf die Straße klagen kann, schließlich ist im vorläufigen Rechtsschutz das rechtliche Gehör für den Beklagten oftmals sehr eingeschränkt, das wäre eine im Hinblick auf Art. 19 IV eklatant verfassungswidrige Verkürzung des Rechtsschutzes.

  8. reinstecken1 sagt:

    Alles Laberei. Leider ist unser Systhem so marode, dass ein Mieter den Vermieter zur Insolvenz treiben kann bis zur Räumung. Ich sehe nur noch die Möglichkeit die Sache vor der eigenen Insolvenz in die Hand zu nehmen. Wer hilft mir gegen Bezahlung ohne Titel eine Räumung durchzuführen ?

  9. Daniel sagt:

    Ich würd direkt helfen und binnen einen Wochenende wäre die Bude leer!Stelle dir solche Leute zur Verfühgung die nur gesehen werden brauchen das man vor Angst in die Hose macht

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