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Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass nur ein schriftlicher Vertrag ein „richtiger“ Mietvertrag ist. Dabei kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Wichtig ist lediglich, dass sich Mieter und Vermieter darüber einigen, welche Wohnung vermietet ist und welche Miete dafür zu zahlen ist. Nachdem der Mieter die Miete ein paar mal überwiesen hat wird der Vermieter daher eine diesbezügliche Vereinbarung meist nicht bestreiten.

Die Rechte der Parteien ergeben sich dann direkt aus dem Gesetz. Das ist meist sehr günstig für den Mieter. Insofern ist sein „nicht geschlossener Vertrag“ meist der beste, den er bekommen kann. Der Mieter sollte daher eher nicht auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Denn die allermeisten Mietverträge sind vermieterfreundlich formuliert. Ein Mieter mit mündlichen Vertrag schuldet zum Beispiel keine Schönheitsreparaturen etc.

Für den Vermieter hingegen lohnt es sich in der Regel einen Mustervertrag zu verwenden. Sofern er nicht erhebliche Ahnung im Mietrecht hat ist die Formulierung eines eigenen Vertrages sehr gefährlich, sofern dieser über die üblichen Klauseln hinausgeht. Insbesondere wenn einmal ein Vertrag erstellt wird und dieser dann für mehrere Mieter verwendet wird werden eine Vielzahl von Klauseln unwirksam sein, da der gesamte Vertrag dann einer strengeren Kontrolle unterliegt.

Eine weitere Falle lauert bei der Beendigung eines mündlich geschlossenen Mietvertrages. Denn auch wenn ein Mietvertrag über Wohnraum mündlich geschlossen werden kann, kann er lediglich schriftlich gekündigt werden. Dies sieht § 568 BGB vor.

§ 568 BGB Kündigung eines Wohnraummietvertrages, Form
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(…)

Wird lediglich mündlich gekündigt ist die Kündigung unwirksam. Sie muss dann erneut schriftlich erfolgen. Hierdurch kann dann insbesondere auch die Kündigungsfrist verlängert werden, da man dann evt. erst zu einen späteren Monat kündigen kann.

6 Responses to “Mietvertrag? Habe ich nicht.”

  1. doppelfish sagt:

    Stimmt, die 1.50€ für das Mietvertragsformular sind gut angelegtes Geld.

  2. Brandau sagt:

    Ja, sollte man als Vermieter immer „frisch“ vor Beginn des Mietverhältnisses kaufen, kostet nicht viel und kann viel Ärger sparen. Wer da spart, der spart am falschen Ende.

  3. Thomas sagt:

    Allerdings zählen die Klauseln dann als AGB und damit ist schonmal vieles unwirksam – wobei man sich auf die Gültigkeit von Mietverträgen heute eh nicht mehr verlassen kann, da der BGH ja neuerdings alles kippt, was irgendwie sinnvoll ist.

  4. Brandau sagt:

    Das ist richtig, die Klauseln in den gekauften Verträgen zählen als allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen damit einer schärferen Kontrolle. Allerdings fehlt den meisten Vermietern zum einen die Kenntnis (und die Zeit) um bessere individuelle Verträge zu erstellen und diese dann bei jedem Mietverhältnis so neu zu gestalten, dass die Klauseln keine AGB sind.
    Insofern sollte man dann lieber auf gut formulierte Klauseln zurückgreifen als schlechte selbst zu formulieren bei denen man dann auch die gleichen Probleme hat.

  5. doppelfish sagt:

    Das heisst, einen Vertrag, der inhaltlich dem Vordruck entspricht, kann ich gar nicht abschließen, selbst wenn ich und mein Mieter das so wollen, ohne daßl das dann als AGB gilt? Naja, gut, dann schreib‘ ich das Machwerk per Hand ab, und bau‘ ein paar Schreibfehler ein – dann dürfte es wieder individuell genug sein. Und … wo sind meine Buntstifte doch gleich …

  6. Brandau sagt:

    Da hat der Gesetzgeber vorgebeugt:

    „§ 305 BGB Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag

    (1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. (…)“

    Es ist also egal, ob man sie selbst abschreibt (wobei man da bei den modernen 30-seitigen Mietverträgen auch einiges zu tun hätte) oder Schreibfehler einbaut – wenn die Klauseln in ihrem Kern immer wieder so verwendet werden sind es AGB.
    Und zur Not hat der Gesetzgeber noch eine Sicherheit eingebaut:

    㤠306a BGB Umgehungsverbot
    Die Vorschriften dieses Abschnitts finden auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden. “

    Aber wenn es allgemeine Geschäftsbedingungen sind sind sie natürlich auch nicht unwirksam. Sie unterliegen nur einer schärferen Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff BGB, dürfen also im wesentlichen den Vertragspartner nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Im übrigen: Was beide wollen wird nicht überprüft, wo kein Kläger, da kein Richter. Aber das kann sich natürlich später ändern.

    Zudem sind auch Klauseln, die eigentlich AGB wären keine AGB, wenn sie im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt wurden (§ 305 I S. 2 BGB). Das sollte man bei Verwendung eines Standardvertrages aber sehr detailiert vortragen, sonst wird das kein Richter mitmachen. Aushandeln bedeutet dabei mehr als nur Verhandeln. Der gesetzesfremde Kern der Regelungen muß dabei ernsthaft zur Disposition gestellt worden sein und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung seiner Interessen eingeräumt worden sein.

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