Die Rückzahlung der Mietkaution ist häufig Anlass für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter
1. Mietkaution: Grundsätze
Die Mietkaution ist ein klassisches Sicherungsmittel des Vermieters. Sie ist nicht per Gesetz vorgeschrieben und muss daher, wenn der Vermieter sie verlangen will, in dem Mietvertrag gesondert vereinbart werden. In jedem Mustermietvertrag ist allerdings die Mietkaution aufgenommen, so dass sie das wohl üblichste Mittel zur Absicherung des Mieters gegen Mietausfälle sind.
2. Zur Höhe der Mietkaution und Ratenzahlung
Damit der Vermieter den Mieter nicht mit zu hohen Sicherheiten belastet und damit die Anmietung von Wohnraum erheblich erschwert wird ist die maximale Höhe der Kaution und weiteres für Wohnraum gesetzlich geregelt. Zudem ist zur weiteren Erleichterung für den Mieter eine Ratenzahlungsmöglichkeit vorgesehen. Damit der Mieter wiederum vor einem Vermögensverfall des Vermieters geschützt ist, ist die Kautionssumme vom sonstigen Vermögen des Vermieters zu trennen und zudem verzinslich anzulegen.
Dies alles ist in § 551 BGB für Wohnraum geregelt:
§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
3. Verwendung der Mietkaution
Da der Vermieter bei einem Mietrückstand von 2 Monaten bereits eine fristlose Kündigung aussprechen kann (§ 543 BGB) hat er dann einen zusätzlichen Monat um den Mieter aus dem Haus zu bekommen. Eine Räumungsklage dauert allerdings nicht selten länger, so dass die Absicherung bei starken Mietausfällen, etwa bei Mietnomaden, oft nicht ausreicht. Dies gilt insbesondere da im Mietrecht eine Räumung durch einstweilige Verfügung nur unter sehr engen Bedingungen möglich ist.
Aber auch wenn das Mietverhältnis durch eine normale Kündigung der Wohnung innerhalb der ordentlichen Kündigungsfristen erfolgt und die Miete pünktlich gezahlt wird kann die Mietkaution als Sicherheit für Beschädigungen an der Wohnung, unterlassene Schönheitsreparaturen oder Nebenkostennachzahlungen genutzt werden.
4. Verwertung der Mietkaution
Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt am Ende des Mietverhältnisses. Beide Parteien, also Mieter oder Vermieter können ein Interesse daran haben die Kaution “zu verwenden”.
a) Mietkaution und Mieter
Der Mieter kann mit Hilfe der Kaution versuchen den Vermieter in die Klägerrolle zu drängen. Ist zum Beispiel klar, dass der Vermieter bestimme Nachforderungen stellen wird, zB wegen angeblich von dem Mieter verursachter Schäden oder anderer Forderungen so kann der Mieter beispielsweise die letzten Mieten aussetzen und dann seinen Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution mit der Mietforderung verrechnen wollen. Hier ist aber Vorsicht geboten. Denn auch wenn der Vermieter erst bei einem Rückstand von 2 Monatsmieten eine fristlose Kündigung aussprechen kann (was den Mieter, der evt. schon gekündigt hat, dann aber nicht interessiert), kann der Mieter die rückständige Miete direkt bei Verzug mit der Mietzahlung einklagen. Da die Fälligkeit der Miete gesetzlich geregelt ist und diese gemäß § 556 b BGB bis zum dritten Werktag eines Monats gezahlt sein muss kann ohne weitere Mahnung am 4. Werktag auf die Mietforderung geklagt werden. Die erklärte Aufrechnung scheitert bereits daran, dass die Kaution der Sicherung des Vermieters dienen soll und dieser daher ein “erstes Zugriffsrecht” hat. Ihm ist eine Frist zur Prüfung zuzubiligen, innerhalb derer er prüfen kann, ob er die Mietkaution verwendet.
Der BGH formuliert dies wie folgt (BGH NJW 1972, 721):
Dahingestellt kann bleiben, ob die Vereinbarung einer Mietkaution nicht stillschweigend das Verbot der Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückgewähr der Kautionssumme in den Fällen einschließt, in denen der Vermieter verschiedenartige Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend macht. Ein solches Verbot könnte verhindern, daß der Mieter etwa gegenüber den durch das Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen aufrechnet und so das Pfandrecht und damit zugleich die Kautionssicherung zum Erlöschen bringt (§§ 389, 1252, 1257 BGB). Der Vermieter wäre dann mit den Forderungen, für die das Vermieterpfandrecht nicht geltend gemacht werden kann, nicht mehr gesichert. Der erkennende Senat hat schon früher ausgesprochen, daß es dem Zweck der Kaution widerspräche, wenn der Mieter einem nach Vertragsende erhobenen Anspruch entgegenhalten könnte, gerade dieser sei durch Verrechnung mit der Kaution erloschen (Urteil vom 15. Februar 1967 — VIII ZR 222/64 = WM 1967, 515, 518). Auf jeden Fall wird, wie die Vorinstanzen mit Recht angenommen haben, dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen sein, innerhalb deren er sich entscheiden kann, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Während dieser Zeit ist eine Aufrechnung des Mieters mit der Kaution ausgeschlossen.
b) Mietkaution und Vermieter
Demnach hat der Vermieter ein erstes Zugriffsrecht auf die Mietkaution. Während des Mietverhältnisses kann der Vermieter jedenfalls wegen rechtskräftig festgestellter Titel auf die Mietkaution zurückgreifen, bei sonstigen Forderungen wohl eher nicht (streitig). Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf eine Verwertung auch wegen noch nicht gerichtlich festgestellter noch unklarer Ansprüche erfolgen. Meint der Mieter, dass eine Verwertung zu unrecht erfolgte, dann muss er auf Rückzahlung der Kaution klagen.
Verwertet der Vermieter die Kaution, so muss er hierüber eine Abrechnung erstellen.
5. Rückzahlung der Kaution
a) Art der Rückzahlung der Mietkaution
Die Rückzahlung der Kaution richtet sich nach der Art, in der die Kaution erteilt wurde. Dies kann also durch Überweisung der Kaution einschließlich der Zinsen erfolgen oder aber durch Herausgabe einer Bürgschaftsurkunde.
b) Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden
Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist durchaufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Mietsache (BGHZ 84, 345). Mit dieser Rückgabe ist allerdings nicht sofort klar, ob der Vermieter eine Aufrechnung wegen Forderungen vornehmen möchte. Es können sich Mängel der Mietsache erst später zeigen, zudem ist auch häufig noch über Nebenforderungen abzurechnen. Damit der Vermieter dies alles ordnungsgemäß prüfen kann, wird ihm eine gesonderte Frist zur Prüfung und Überlegung zugebilligt (BGH NJW 2006, 1422).
Diese wird üblicherweise zwischen 3 und 6 Monaten bei Geschäftsräumen betragen, wenn noch über Nebenkosten abgerechnet wird, dann kann die Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten gelten (BGH NJW 2006, 1422). Da über die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abzurechnen ist, kann sich also der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution hinziehen.
Ist hingegen klar, dass keine weiteren Forderungen des Vermieters mehr bestehen, etwa weil die Wohnung nach Auffassung beider ohne Mängel ist und die Betriebskosten abgrechnet, dann ist auch der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution sofort fällig.
6) Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB, also in 3 Jahren.
Mal sollte auch nicht vergessen, dass Schäden an der Wohnung 6 Monate nach Auszug verjähren. Danach ist dann nur noch die Aufrechnung mit der Kaution (in Höhe der Kaution maximal) möglich.
Im Übrigen muss die Kaution verzinst werden. Bei mehreren Jahren Mietdauer kann da schon ein ordentlicher Zusatzbetrag entstehen und führt oft wg. falsch berechneter Verzinsung bzw. falscher Anlage (Privatkonto des Vermieters…) auch zu Ärger.
Eine andere Frage ist auch, ob man als Vermieter einfach mal so die Kaution verrechnen kann. Immerhin ist das ja das Eigentum des Mieters und kann bei falscher Vorgehensweise dies evtl. eine Unterschlagung (246 I, II StGB) der Kaution sein.
@egal
Ist die Kaution eine bewegliche Sache?
Rückzahlung der Kaution ist etwas missverständlich.
Nach Aufrechnung der Forderung kann weiterhin ein Teil der Kaution, der voraussichtlich der letzten Betriebskostennachzahlung entspricht bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten werden. Der Rest der Kaution muss nach dem Ende der Prüfungsfrist ausgezahlt werden.
@rw
das kommt drauf an wie sie geleistet wird. Sparbücher oder Bargeld sind zwar etwas aus der Mode, kommen aber durchaus noch vor.
wenn der Vermieter einen Teil der Kaution wegen der noch fehlenden Betriebskostenabrechnung zurückhält, muss er dann bereits zu diesem ZEitpunkt eine genaue Auflistung der Kautionsberechnung incl. Höhe und Grund des Einbehaltes übermitteln oder erst nach Abschluß des Verfahrens ? Vielen Dank
@Wolfgang - In der Regel weiß der Vermieter zu diesem Zeitpunkt die genauen Kosten ja noch nicht und kann als Grundlage für die Schätzung nur auf die Kosten vom zuvorfolgendem Jahr zurückgreifen.
Die komplett genaue Abrechnung erfolgt daher erst nach der Komplett-Auszahlung, also dem Abschluss des Verfahres. Vorher benötigt man diese ja auch nur selten - das kann sich ja auch nur höchstem um einen Zeitraum von 1 Jahr handeln, oder?
und wie ist der Mieter dagegen gesichert, daß der Vermieter während des Mietverhältnisses nicht unbefugt z.B vom Mietkautionssparbuch abhebt?
Wann muss die Mietkaution ausbezahlt werden, wenn die Wohnung vom Vermieter renoviert wird und dem Mieter nicht zumutbar ist in der Wohnung zu bleiben
Servus zusammen!
Ich habe bisher schon einige Foren durchsucht, aber bislang noch keine Antwort(en) auf meine Frage gefunden: Muss der Teil der Mietkaution, der als Absicherung ggü. der noch offenen Nebenkostenrechnung nach Mietende einbehalten wird, verzinst werden? Oder endet die “Verzinsungspflicht” mit dem Mietverhältnis?
Freue mich auf Ihre/Eure Antworten.
Hallo zusammen.
Ich hätte auch mal ne anfrage wegen der Mietkaution.
der Fall: A&B schließen gemeinsam einen Mietvertrag ab per Unterschrift. Das kautionsspaarbuch läuft auf B wobei A den Betrag einzahlt. Der Mietvertrag läuft über die feste Dauer von 2 Jahren und wird stillschweigend nach ablauf verlängert.
innerhalb des 1.jahres zieht B aus ohne Kündigung an den Vermieter und ohne das A ihn schriftlich aus dem Vertrag lässt.
Nach ca.weiteren 1,5 Jahren erhält A die Kündigung vom Vermieter aufgrund Eigenbedarf. Das Kautionsspaarbuch sichert er A mündlich zu .
nach durchsicht der Unterlagen Kontaktiert der Vermieter dann aber B und händigt diesem das Konto aus ohne A zu informieren.
Auf nachfrage von A wegen des kontos bekommt er dann nur die Info vom Vermieter das B dieses erhalten hat .
desweiteren hat der vermieter B ohne Einverständnis von A aus dem Mietvertrag entlassen .
frage:
Wie muss sich B jetzt verhalten und liegt ein fehlverhalten vom Vermieter vor ?
B wusste das er kein Anspruch auf das Konto gehabt hat da er sonst bei Auszug dieses beim Vermieter beantragt hätte
Hallo,
wir sind Ende März 2010 aus unserer Wohnung ausgezogen und haben diese ohne Mängel übergeben. Da der Vermieter generell sehr lange zur Abrechnung der Nebenkosten braucht, wir haben gerade die Abrechnung für 2009 erhalten, wird er einen Einbehalt von der Kaution erst mit Bekanntgabe der Abrechnung für 2010 abrechnen. Das heisst dann erst im September/Oktober 2010. Das bedeutet das wir erst 18 oder 19 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses den Rest der Kaution sehen. Ist dies rechtens, wenn ein solch langer Zaitraum vergeht?
Vielen Dank.
hallo,
ich hab echt ein ganz doofes Problem…
Ich bin vor 3 Jhren aus einer Möbelierten Wohnung ausgezogen. Die Wohnungsübergabe fand leider nicht statt, weil meine damalige Vermiterin sich im Urlaub befand.
Durch kranheit und andere Probleme, habe ich wegen der Kaution nicht mehr nachgedacht.
Erst letztens kam mir das wieder in den Sinn, das ich noch die Kaution wieder bekomme muss.
Durch recherche, bei der damaligen Bank und der Vermieterin versuche ich nun was zu erzwingen. Weil es einfach nicht sein kann, das die sich mein Geld einfach so einsteckt.. zumal die Wohnung in einen einwandfreien und top Zustand befand.
Ach ja: es gab nie einen Übergabe- Protokoll.. zum Nachteil ???
Meine frage: Habe ich noch einen Anspruche auf meine Kaution??
Wäre echt super lieb von euch, wenn ihr mir in meinem echt blöden Situation helfen könnt.
Danke im vorraus
Hallo, ich hab eine dringende Frage!!! Kann mein Vermieter nach Auszug, der schon mehr als Monate zurückliegt, meine Kaution mit der Miete einfach verrechnen??? Ich habe die Miete aufgrund von Baumaßnahmen gesenkt. Lieben dank im vorab;-)
hallo!
habe im februar 2010 meine alte wohnung verlassen und warte immernoch auf meine kaution. mitlerweile haben wir schon februar 2011! jedesmal wenn ich meinen alten vermieter kontaktieren möchte ist der immer grundsätzlich genervt von mir und ich kriege immer die gleiche antwort zu hören und zwar ich müsste auf die nebenkostenendabrechnung warten. nur kann er mir keinen zeitpunkt sagen wann dies geschehen würde. ich habe von den meisten mitbekommen das der vermieter die kaution bis zu 6 monaten zurückhalten darf und dann zumindest einen teil zurückerstatten muss. kann mir jemand genau sagen was es damit auf sich hat? was wäre ratsam zu tun weil ich jetzt azubi bin und nicht wirklich geld habe.
vielen dank schonmal vorrab:)
mfg
Hallo
kurze Frage vielleicht kann mir jemand weiter helfen.
Ich bin am 01.04.2011 auf meiner Wohnung ausgezogen. Ich habe alles ordentlich hinterlassen, dies habe ich und auch mein Vermieter bei der Übergabe der Wohnung unterschrieben. Ich habe auch alle Nebenkosten vorraus gezahlt. Wann kann ich mit der Rückgabe von meiner Kaution rechen? Der Vermieter sagt das er diese erst komplett mit der Nebenkostenabrechnung (also ca. in einem Jahr) auszahlen würde. Ich habe Gas und Strom an die Stadtwecke bezahlt so das diese rausfallen.. Ist das rechtens???
ICh hoffe um Antwort …
LG
Guten Tag.
Ich habe vor kurzem von meiner Sparkasse erfahren, dass ich dort Kunde bin (eigentlich wollte ich erstmal einer werden). Als ich fragte seit wann und wieso, entgenete man mir das ich ein Mietkautionskonto dort hätte.
Ich bin 2005 in die damalige Wohnung eingezogen, 2006 ausgezogen. In meiner Freude und Hektik habe ich die Kaution schlichtweg vergessen.
Die Sparkasse meinte ich könne darüber Verfügen, wenn der Vermieter dieses Sparbuch frei gibt.
2006 ist die Vermieterin allerdings verstorben, der Mietvertrag lief auf eine Erbengemeinschaft, dass Kautionskonto auf die Vermieterin mit Privatem Namen.
Was kann ich jetzt tun um an mein Geld zu kommen, bzw was wird mich noch erwarten in der Angelegenheit???
Frage:Wenn sich jemand von seinem Partner trennt und nicht mehr imietvertrag erscheint, aber die kaution bezahlt hat, hat er Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und bis wann spätestens
Hallo Zusammen,
vor 1,5 Jahren- 1,3/4 Jahren bin ich aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Der Vermieter war nicht einmal vor Ort und hat sich die Wohnung angeguckt. Auch nicht als ich eingezogen bin. Meine Nachmieterin und ich haben alles untereinander geklärt, er hat mir nur die ganzen Papiere zugeschickt. Die Nachmieterin hat die Wohnung sowohl im möblierten, als auch im unmöblierten Zustand gesehen. Sie hat das Übergabeprotokoll unterschrieben mit dem Vermerk, das es keine Mängel gibt und sie hat die Kaution dann direkt an mich gezahlt, so dass der Vermieter einfach das Sparbuch mit meiner Kaution auf sie umgeschrieben hat. Der Vermieter musste sie nun aus der Wohnung klagen und es gibt Unstimmigkeiten mit der Kaution. Es waren z.B. (auch schon als ich eingezogen bin), drei Löcher oben in der Badezimmertür. Hier hat er ihr dies jetzt bemängelt und möchte von ihr die Tür ersetzt haben. Ehrlicher Weise muss ich sagen, das ich die Löcher selbst nicht auf dem Zettel hatte. Jetzt hat mich mein ehemaliger Vermieter angeschrieben und bat um meine neue Adresse für seinen Anwalt. Ich soll wohl als Zeugin genannt werden. Jetzt meine Frage, können nachträglich an mich Forderungen gestellt werden, wenn ich aussage, das die Löcher schon da waren, da ich damals ja ebenfalls das Übernahmeprotokoll mit dem Hinweis “keine Mängel” unterschrieben habe, obwohl die Löcher da schon da waren, oder bin ich hier komplett raus aus der Nummer weil es zu lange her ist?? Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe
Hallo Heidi,
ich denke mal, Sie haben mit der Sache nichts weiter zu tun. Ihre Nachmieterin hat das Übergabeprotokoll unterschrieben. Somit muss sie den Beweis antreten, dass sie die Beschädigungen nicht verursacht hat.
Hallo,
vielen Dank für die Info. Ich habe auch vergessen zu erwähnen, das die Nachmieterin eine Zusatzvereinbarung unterschrieben hat. Dieses hat beinhaltet, das sie die Wohnung übernimmt wie gesehen und ich dafür einige Gegenstände in der Wohnung belasse, was ich auch getan habe. Somit denke ich auch, das ich da raus bin.
Hi,
habe folgende frage und zwar mein vermieter hat bis jetzt nicht die kaution eingezogen und das ist jetzt schon 3 monate her.
Meine Frage ist also?
- wie lange hat er darauf überhautp anspruch?
- und kann das rechtliche Folgen für mich haben?
Wie ist denn das wenn der Vermieter die Schlüssel einbehält und uns nicht einziehen lässt obwohl gemäß der §551 Regelegung ein Teil angezahlt wurde, der Vermieter letztendlich doch nicht einverstanden ist, unser leben hier im alten Standort im prinzip beendet ist ( Jobs und Wohnung ). Der Vermieter im Internet nach VErtragsabschluss das Angebot noch einmal hochsetzt und auch mehr Kaution fordert.
Meines Wissens ist das Irreführende Werbung bzw. auch vllt gewerbsmäßiger Betrug. Unterschlagung von Eigentum, behinderung und gefährdung von privat existenzen, schändigung der menschlichen Würde.
Freilich weigerte er sich den Vertrag zu stornieren, noch die Schlüssel rauszugeben wenn nicht die ganze Kaution in Bar bezahlt ist. Er macht sich ganz klar strafbar und weiss es durch seinen Bruder Rechtsanwalt.
Hallo
habe da mal eine Frage, vielleicht kann mir ja einer helfen. Wir haben 3 Jahre in einen Einfamilienhaus zur Miete gewohnt.Nun haben wir zum 01.09.2011 fristgerecht gekündigt. Die abnahme für das 150 qm große Haus dauerte 9 Minuten. Unser Vermieterin hat sich nichts angesehen und keinerlei Mängel im Übergabeprotokoll vermerkt.
In unseren Mietvertrag ist geregelt, dass das die Mietsicherheit innerhalb von 4 Wochen ausgezahlt wird. Bis jetzt haben wir unser Geld noch nicht. Wir haben unsere Vermieterin bereits 2 mal angeschrieben. Keine Reaktion. Anrufe von uns bleiben ebenfalls erfolglos. Da sie das Haus verkaufen will haben wir ihren Makler kontaktiert, dieser hat ereits seit 14 Tagen auch nichts mehr gehört und kann sie nicht erreichen obwohl er Kaufinteresenten hat. Sie ist wie vom Erdboden verschwunden. leider lebt sie auch in einer anderen Stadt, so das ich nicht mal eben bei ihr klingeln kann. Was sollen wir tun. Wir sind total verzweifelt und wissen einfach nicht mehr wie wir in Kontakt mit ihr treten können.