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Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will muß er üblicherweise nachweisen, dass die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete für eine vergleichbare Wohnung liegt. Eine Orientierung über die übliche Miete pro Quadratmeter bieten Mietspiegel, die Fläche der Wohnung läßt sich vermessen.

Zu der Frage, wie zu verfahren ist, wenn die eigentliche Fläche der Wohnung von der im Mietvertrag vereinbarten abweicht, hat der BGH nunmehr eine Entscheidung getroffen.

Mit Urteil vom 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/08- hat der BGH zu der Frage, ob die tatsächliche oder die vereinbarte Mietfläche zugrundezulegen ist, darauf abgestellt, wie groß die Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche ist. Sofern die Abweichung nicht mehr als 10% nach oben beträgt sei die vertragliche Mietfläche maßgeblich.

Aus der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

vgl. auch:  Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung mit Dachterrasse

One Response to “Miete erhöhen: Falsche Flächenangabe im Mietvertrag”

  1. Max sagt:

    Bei Mietrecht ist so einiges zu beachten. Auf jeden Fall sollte man die Quadratmeter nachmessen.

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