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Wer die Wohnung aufwändig verbessert hat, der möchte diesen höheren Wohnwert auch an seine Mieter weitergeben und mehr Miete verlangen. Das ist erst einmal nachvollziehbar, da die Ausgaben ja auch wiede hereinkommen müssen.

Wann der Vermieter die Miete erhöhen kann ist in § 558 BGB geregelt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart (…) worden sind (§ 558 BGB)

Ist mit den Arbeiten eine Veränderung der Wohnung in der oben beschriebenen Art gegeben, dann kann das Mieterhöhungsverlangen hierauf gestützt werden.

In einem gerade vom BGH entschiedenen Fall (Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09) hatte der Vermieter allerdings seine Mieterhöhung auf Verbesserungsarbeiten gestützt, die der Mieter selbst auf seine Kosten durchgeführt hatte. Der Mieter sollte also letztendlich für die Durchführung der Arbeiten noch mehr Miete bezahlen.

Dies wurde vom BGH abgelehnt. Die vom Mieter auf eigene Kosten durchgeführten Arbeiten seien bei der Prüfung, mit welcher Wohnung die vermietete Wohnung vergleichbar ist, nicht zu berücksichtigen.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Der Beklagte des vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits ist seit 1976 Mieter einer Wohnung in Hamburg. Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute er in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 539,95 € monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB*) für die Wohnung des Beklagten anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

2 Responses to “Miete erhöhen bei Verbesserung der Wohnung”

  1. Irina sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe eine Frage zur Mieterhöhung. Unser Vermieter meinte, wenn er in dem Haus, welches er vermietet z.B. die Fenster austauscht, dann müsste er auch die Miete erhöhen, meine Frage ist es, darf er das?

  2. Anne-Kathrin Gentz-Schönfelder sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren, wir besitzen ein Mehrfamilienhaus in sehr guter Wohnlage und möchten nach kompletter Sanierung des Sanitär – Bereiches, sowie Austausch der Stromleitungen in der kompletten Wohnung um 200€ erhöhen. Dies sind 30%. Ist dies rechtens?

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