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Mängel in Mietwohnungen sind immer wieder Anlass für Streit zwischen den Mietparteien. Zu klären ist zunächst, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und dann welche Rechte daraus herzuleiten sind.

1. Was ist ein Mangel der Mietwohnung

Ein Mangel ist auch im Mietrecht jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschafftenheit.

Dies ergibt sich aus § 535 I S. 2 BGB:

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in eineem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Es kann also auch eine schlechtere Wohnung vermietet werden, wenn der Mieter den Mangel kennt und den Mietgegenstand trotzdem als vertragsgemäß akzeptiert. Die Beweislast dafür, dass der Mieter Kenntnis von dem Zustand der Wohnung hatte und diese in diesem Zustand mieten wollte, trägt allerdings der Vermieter, so dass dieser den Zustand in dem schriftlichen Mietvertrag festhalten sollte um späteren Beweisnöten vorzubeugen.

2. Vorgehen bei Mängeln

Tritt ein Mangel auf so sollte der Mieter diesen so schnell wie möglich dem Vermieter anzeigen. Unterläßt der Mieter die Anzeig. so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Zudem können weitere Rechte aufgrund der Mängel nicht geltend gemacht werden, wenn der Vermieter aufgrund der fehlenden Anzeige des Mangels keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536 c BGB). Der Mieter sollte hier darauf achten, dass er später die Anzeige des Mängels beweisen kann. Dies kann über einen Zeugen geschehen, der an dem diesbezüglichen Gespräch teilnimmt (wobei ein Mithören am Telefon oft nicht zu verwerten ist, da für ein solches besondere Beweisregeln gelten).

3. Rechte des Mieters

Der Mieter hat insbesondere folgende Rechte

  • Minderung der Miete gemäß § 536 BGB
  • Schadensersatz gemäß § 536 a Abs. 1 BGB
  • Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen
  • der Mieter kann zusätzlich zur Minderung einen weiteren Teil der Miete vorläufig zurückbehalten (der Wert schwankt zwischen dem 3-5 fachen der Reparaturkosten bzw des Minderungsbetrages), muß diesen aber nach erfolgter Reparatur dann an den Vermieter auszahlen.

a) Zur Minderung

Die Minderung richtet sich nach § 536 BGB:

§ 536
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die Minderung muß in einem angemessenen Verhältnis zur Tauglichkeitsminderung stehen und wird als prozentualer Abschlag von der Miete vorgenommen. Die Höhe der Mietminderung kann daher nur nach dem Einzelfall bestimmt werden.

Als Faustformel kann man hier folgendes verwenden:

leichte Unannehmlichkeiten: bis 10%

leichte Beeinträchtigungen: bis 20 %

mittlere Beeinträchtigungen: bis 40 %

schwere Beeinträchtigungen: bis 80%

völlige Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit: 100 %

b) Schadensersatz

Ersetz wird der sog. Nichterfüllungsschaden. Das ist der Nachteil, der dadurch entsteht, dass der Mieter nicht die vertragsgemäße Leistung erhält. Der Schaden umfaßt auch den Mehrbetrag für Miete für eine neu gemietete Wohnung, wenn die alte nicht bewohnbar war und eine vergleichbare nicht für diesen Betrag zu erhalten war, Kosten einer einstweiligen Unterbringung auch gegebenenfalls auszulagernder Sachen, Mangelfolgeschäden (also beispielsweise bei einem Rohrbruch beschädigte Gegenstände). Was genau vom Schadensbegriff im konkreten Fall umfaßt ist sollte sorgfältig geprüft werden bevor man die entsprechenden Ausgaben tätigt.

c) Selbstvornahme

Die Selbstvornahme setzt zunächst Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung oder aber eine besondere Eile voraus. Sie ist in § 536 a Abs. 2 BGB geregelt:

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

  1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
  2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Die Voraussetzungen des Verzuges sind wiederum in § 286 BGB geregelt:

§ 286 BGB

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

  1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
  2. der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
  3. der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
  4. aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

Der Mieter tut also gut daran, den Mangel zunächst anzuzeigen und dann, sofern eine Beseitigung nicht erfolgt die Beseitigung, am besten unter Setzung einer Frist anzumahnen.

Bei der Selbstvornahme ist zu bedenken, dass eigene Arbeitszeit meist nicht vergütet wird, da es sich nicht um Aufwendungen im juristischen Sinne handelt. Ersetzt werden aber Materialkosten oder aber die Kosten eines Handwerkers.

d) Zurückbehaltungsrecht

Die Rechtsprechung läßt zudem neben dem Minderungsrecht noch ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters zu, dass direkt aus § 320 BGB, also der Einrede des nichterfüllten Vertrages, abgeleitet wird.

Danach soll der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten dürfen und diese erst nach Beseitigung der Mängel an den Vermieter zahlen müßen. Dieses Mittel dient also dazu zusätzlichen Druck auf den Vermieter aufzubauen. Die Höhe des Betrages, den man zurückbehalten kann ist noch nicht abschließend geklärt. In der Regel wird der 3 -5 fache Minderungs- oder Reparaturbetrag angesetzt.

19 Responses to “Mängel der Mietwohnung: Rechte des Mieters insb. Minderung der Miete”

  1. […] die sich für Mieter und Vermieter gleichermaßen lohnt. Nicht selten kommt es zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Entweder geht es darum, dass der Vermieter die Miete unnötig in die Höhe treibt, die […]

  2. […] vgl auch: Rechte des Mieters bei Mängeln der gemieteten Wohnung […]

  3. Kitty sagt:

    Ich möchte Laminat in meiner Wohnung verlegen, doch mein Vermieter verbietet es mir mit der Begründung, das dann die Türen abgeschlifen werden müssen und das man beim gehen jeden schritt hört. Er will nicht, das seine Türen beschädigt werden. Kann ich Laminat legen oder kann er mich in kostenpflicht nehmen ?

  4. […] Hat der Mieter die Mängel gegenüber dem Vermieter geltend gemacht bleibt diesem also eigentlich nichts anderes als die Behebung dieser. Es droht neben Mietminderung insbesondere auch die Gefahr,  dass der Mieter nach § 536 a BGB vorgeht und bei einem Verzug mit der Mangelbehebung die Mängel selbst beseitigen will und hierfür Ersatz der dabei entstehenden Aufwendungen verlangt oder hierfür nach Eintritt des Verzuges einen Vorschuß verlangt (vgl. auch: Rechte des Mieters bei Mängeln). […]

  5. Wow wie immer ein super Post. Wenn doch nur alle Texte so angenehm zu lesen wären. Gruß Roxy Geronimo

  6. Oleg Leer sagt:

    Ich habe eine Wohnung gemietet und sind folgende Mangel vorhanden:
    *Kloleitung lasst das Wasser durch
    *Die Sicherung in der kuche fliegt immer wieder raus
    *Kein Warmwasser
    *Das Fenster ist fast durchgefault.
    *Keine Anschlusse fur die Schpullmaschine,Waschmaschine…
    Habe an die Gesellschaft geschrieben,angerufen – die haben aufgelegt. Die haben eine Handwerke beauftragt,der einfach vorbei kam ohne sich an zu melden,da war ich naturlich nicht zuhause,weil ich arbeiten muss. Als ich bei ihm angerufen habe,dass er wiederkommen soll, hat er nur gelacht und meinte,dass er nachste Woche im Urlaub ist….Ich kann nicht duschen,kann keine wasche waschen usw….
    So etwas habe ich no nie erlebt,dass die Wohnung nur vermietet wird und danach wollen die nur Geld kassieren und nichts tun.

  7. Laura sagt:

    Hallo,

    ich habe im Sommer 2010 eine Wohnung gemietet mit dem Wissen, dass sie mit uralten Fenstern versehen ist. Der Mietvertrag kam nur unter der Bedingung zu stande, dass die Wohnung im Frühjahr 2011 mit neuen Fenstern versehen wird. Desweiteren verfügen Bad und Schlafzimmer über keine Heizung, was auch bekannt war. Allerdings wurde ich darauf hingewiesen, dass es nicht so kalt sei, da die Räume gut isoliert seien.
    Nun haben wir nachts unter 0°C und in den o.g. Wohnräumen herrschen um die 5°C. Es ist kaum auszuhalten, teilweise schlafe ich im Wohnzimmer und das Bad ist kaum zu nutzen. Der Vermieter reagiert nicht! Was kann ich tun? Dies sind doch keine menschenwürdige Verhältnisse.

    Tritt hier § 536 Abs. 1) („Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt…“) in kraft? Bedeutet “ hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel…“, dass die Wohnung einen Mangel bei Abschluss des Mietvertrages hat?

    Viele Grüße

  8. Petra sagt:

    Hallo !
    Mal ne Frage:
    Unsere Wohnung wurde wegen Umbaumaßnahmen gekündigt.
    Soweit ist das ja in Ordnung.
    Nun fängt der Vermieter schon an, ein Teil abzureissen, obwohl wir noch darin wohnen.
    Nun ist alles offen auf dem Dachboden (das unser Lagerplatz für Möbel, Monitore usw. ist).
    Wenn es nun anfängt zu Regnen wird unser Zeugs alles feucht und zudem könnte ein jeder bei uns in die Wohnung, da die Zwischentüre keine Sicherheitstüre ist.
    Was können wir machen ?

    Petra

  9. hans sagt:

    Wir hatten Jahre lang immer nur Stress mit unseren Vermieter…. Nach 3 Jahren sind wir ausgezogen und er hat uns die Wohnung nicht abgenommen dass die Klobürste abgenutzt war… Voll lächerlich!
    Wir sollen 1 Monat Miete mehr bezahlen obwohl wir schon längst ausgezogen sind. Naja wir lassen es jetzt auf einen Rechtsstreit ankommen. Ich denke unsere Chancen stehen ganz gut!

    Gruß Hans

  10. Elle_1985 sagt:

    Hallo,

    wir haben áuch ein Problem mit dem Vermieter und zwar leben meine Schwiegereltern mehr als 25 Jahre in derselben Wohnung. Jetzt baten wir die Hausverwaltung das die den Heizkörper austauschen sollen da dieser mitlerweile total verrostet ist und evtl. ob es nicht möglich ist, die Sanitätsanlagen auszutauschen (Waschbecken und Badewanne) Immerhin sind die mehr als 30 Jahre genutzt worden und sehen sehr renovierungsbedürftig aus.
    Wenn dieses nicht möglich sei, dann soll bitte das Silikon um die BAdewanne erneuert werden und um das Waschbecken, da ist mittlerweile gar kein Silikon mehr dran!

    Des Weiteren hatten wir ein Problem mit dem Warmwasser. Auf einmal bekamen wir kein warmes Wasser mehr. NAchdem nun ein Sanitär da war wurde festgestellt das ein Ersatzteil defekt sei und bestellt werden müsse. Jetzt haben wir zu den oben genannten Mängeln bis heute keine Beseitigung. Diese wurden im März / Februar angemeldet. Was für Rechte haben wir???

  11. Sarah sagt:

    Ach her je dann muss ich mein Leid hier auch mal zum Besten geben. Ich habe 7 Jahre in einer Mietwohnung gewohnt und bin jetzt umgezogen. Ich habe die Wohnung komplett geweißt und der Vermieter ist der Meinung das 1,5 Räume fleckig wären und jetzt haben wir einen Kostenvoranschlag für 750€ Euro bekommen… Ich weiß auch nicht was ich noch machen soll.

    Gruß Sarah

  12. h.j.prahl sagt:

    mein vermieter nimmt umbauarbeiten in großem maße vor ohne mich
    darüber zu informieren.staub,dreck und unheimlicher krach durch bohr-
    hämmer über wochen.habe mit mietkürzung gedroht,bekam aber bis
    heute noch nicht einmal eine stellungsnahme,ich werde absolt von
    ihm ignoriert.
    -hans-

  13. pierre sagt:

    hallo
    hab ein problem mit meiner wohnung es sind einige mängel vorhanden, habe des öfteren versucht meinen vermieter zu erreichen nur leider ist der nicht mehr auffindbar und irgendwie fühlt sich keiner mehr für das haus verantwortlich! was kann ich tun?
    mfg pierre

  14. pierre sagt:

    hallo
    hab ein problem mit meiner wohnung es sind einige mängel vorhanden, habe des öfteren versucht meinen vermieter zu erreichen nur leider ist der nicht mehr auffindbar und irgendwie fühlt sich keiner mehr für das haus verantwortlich! was kann ich tun?
    mfg pierre

  15. familie sagt:

    hallo,
    hab ein problem mit meiner wohnung es sind einige mängel vorhanden. in den Keller und im bad.Vermieter weiß dass.Wir haben Kinder, und ich habe ein Herzkrankheit.Vermieter bedroht dass wir 100% der Miete sollte zahlen. Der Pilz war vor unserer Zeit im keller und bad ( juni-juli).Jetzt hat er einen Anwalt in die Arme genommen, weil wir nicht 100% die Miete bezahlt haben.Er will nur die Miete erhalten, was kann wir tun!!mfg, familie mit kinder

  16. Nico sagt:

    Hallo,
    habe vollgendes Problem (e).
    Habe mein Vermieter desöfteren darauf angesprochen das die Fenster und Eingangstüre Undicht sind, sprich im Winter Heizen wir für die Umwelt weil es einfach nicht Wärmer wird in der Wohnung im Winter, trotz 2 Heizkörper im Wohnzimmer die nur am Tage laufen, Nacht ist die Heizung nicht in Betrieb also der Brenner feuert erst wieder ab 04.30 uhr. Im Bad lösen sich die Fliesen am Fensterrand mit nem Linial kommt man schon in den Riss rein. Den jeden Tag aber wirklich jeden Tag Lärm vom Mieter über mir bis mitten in die Nacht hinein wird da rungetrammpelt Musik gehört Fernsehen geschaut und und und. Ich bin Schichtarbeiter und kann zur Frühschicht und nach der Spätschicht nicht zur Ruhe kommen bzw Einschlafen, am Tage wenn man Schläft nach der Nachtschicht kann man den ganzen Vormittag schlafen von ungefähr um 07 bis allerspätestens 12.00 uhr bis denn der erste Wach ist da oben ab da gibts den erst ruhe wenn die ausserhaus sind. (Die über mir Wohnen sind zwei Brüder die Hartz4 beziehen wollt ich noch anmerken). Meine Schlafstöhrungen werden immer häftiger, Ausschlafen bzw zur Ruhe kommen nach der Arbeit ist nicht mehr. Stehe Morgens schon mit ganz leichten Kopfschmerzen auf bin Überhaupt nicht ansprechbar mehr.
    Habe schon versucht mit den Leuten zu sprechen bzw Sie darauf hinzuweisen aber die haben mich nur Ausgelacht, der Vermieter sagt zu mir solange ich keine Rechtlichen Mittel angewandt habe kann er auch nix machen, zu den Mängeln sagte er sobald er seine Mietrückstände erhalten hat wägt er in erwägung was zu tun, zu den Rückständen muss ich sagen das war wirklich nicht meine Schuld hatte meine Mutter gebeten für 4 Monate die Miete zu Überweisen die ich Ihr gebe, da mein Konto für kurze Zeit dicht gewesen ist, und ja was soll ich sagen einmal wurde sie Überwiesen und 3 mal nicht. Der Vermieter hat mich auch sehr spät drauf aufmerksam gemacht und bei seiner Mutter müsste man eigentlich denken das did sein geregelten Gang geht aber pustekuchen……….

    Jetzt ist meine Frage/n) was kann ich tun??????

  17. Roni & co. sagt:

    Hallo zusammen,
    Wir haben das Problem das unsere Mieter nicht mehr zahlen wollen, weil sie der Meinung sind, ihre Wohnung sei nicht instand. Das heisst sie wollen einen neuen Kühlschrank. Bekommen haben sie aber einen solchen schon vor (ich nehme an) einem Jahr. Auch Herd, Waschmaschine, und einiges mehr haben sie bereits ersetzt bekommen, kriegen aber immer alles klein. Wie sieht hier die Rechtslage aus? Müssen wir alles ersetzen, wenn aus Eigenverschulden alles kaputt geht? Nun zahlen sie seit mehreren Monaten nur noch einen Betrag, den sie für angemessen halten – ca 600 Franken weniger als im Vertrag festgehalten.

    Ich/wir wären sehr froh wenn jemand Antwort wüsste! Ohne die Miete kommen wir kaum über die Runden..

  18. beni sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren

    Ich wohne in einer Wohnung, die nächstens renoviert wird. Meine Frage ist wie viel darf die Miete erhöht werden? Sprich wie viel Prozent darf das erhöht werden?
    Meine Wohnug hat 3 Zimmern und kostet 1042Franken. Da es renoviert wird, muss ich im Zukunft 1460Franken bezahlen…Ist der neue Preis so in ordnung?

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