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Der BGH hat mit Urteil vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09 – zu der Frage Stellung genommen, ob einem Mieter wegen unpünktlicher Mietzahlung fristlos gekündigt werden kann, wenn diese unpünktliche Zahlung darauf beruht, dass das Sozialamt diesem die zur Mietzahlung erforderlichen Beträge erst verspätet überweist.

Dies hat der BGH verneint und die Räumungsklage der Vermieters abgewiesen.

Eine fristlose Kündigung erfordere stets eine Würdigung aller Interessen und nicht nur ein Abstellen auf den reinen Zahlungsverzug. Hier sei zu berücksichtigen, dass der Mieter nicht zahlen konnte, dies aber an dem Sozialamt liegen würde, dessen Verschulden müsse sich der Mieter aber nicht zurechnen lassen.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 11. Mai 2007 ein Reihenhaus des Klägers in W. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Die Beklagten trennten sich noch im Jahr 2007; der Beklagte zu 2 zog aus dem Reihenhaus aus. Die Mietzahlungen gingen beim Kläger für April 2008 am 11. April, für Mai 2008 am 7. Mai, für Juni 2008 am 6. Juni und für Juli 2008 am 8. Juli ein. Mit Schreiben vom 7. April und 13. Mai 2008 mahnte der Kläger die verspäteten Zahlungen ab. Die Mietzahlungen erfolgten seit April 2008 durch das Jobcenter. Dieses ist trotz Vorlage der Abmahnungen des Klägers durch die Beklagte zu 1 nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Mit Schreiben vom 11. Juni 2008 kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf verspätete Mietzahlungen. Er begehrt die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Auslagen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht hat zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist. Diese Würdigung weist keinen Rechtsfehler auf.

Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

5 Responses to “Kündigung eines Mieters bei unpünktlicher Zahlung durch Sozialamt”

  1. Scharnold Warzenegger sagt:

    Im Ergebnis muß sich der Vermieter das Verschulden des Sozialamtes zurechnen lassen. Er bekommt sein Geld zu spät und kann nichts machen, „weil der Mieter nicht schuld“ sei. Nur ist der Vermieter auch nicht schuld. Mal sehen, was dessen Bank sagt, wenn er die Annuität nicht pünktlich bezahlt und darauf verweist, daß der Mieter nicht pünktlich gezahlt habe. Ob der BGH die Kreditkündigung dann auch als nicht rechtmäßig ansieht?

    Und mit ähnlicher Begründung kann dann künftig jeder Mieter eine Kündigung wegen Miet(nicht)zahlung abwehren, weil „sein Arbeitgeber“ oder „die Oma“ nicht pünktlich Geld überwiesen hat – er kann ja nichts dafür. Andere waren Schuld und dann ist es Pech des Vermieters…

    Manchmal hat selbst der BGH nicht alle Tassen richtig im Schrank.

  2. Bärenmama sagt:

    Da magst du Recht haben, das der Vermieter da der Dumme ist, aber was ist mit dem Bedürftigen? er kann da ja wirklich nichts zu und hat vielleicht schon Krieg mit der Behörde zugange? Erfolglos wie man weiß. Wie soll man denn diese situation lösen, letztlich steht der Bedürftige ohne wohnung da?
    ganz ehrlich, wenn es einem Vermieter so kanpp an Finanzen ist, das der stichtag der Zahlung zählt, dann ist da schon vorab der Wurm drin.

  3. T.S. sagt:

    Für den Vermieter bedeutet diese Rechtsprechung, dass er auf den erheblichen Kosten eines Räumungsrechtsstreits sitzen bleibt. Dies selbst wenn er keine Kenntnis von dem Fehlverhalten des Jobcenters hatte. Es ist zweifelhaft, ob der Vermieter dann einen Schadensersatzanspruch gegen das Jobcenter hat.

  4. Japneet sagt:

    was ich allerdings auch nicht veethrse ist, wie man einen Menschen mit bekannter chronischer Herzinsuffizienz 500 Meter laufen lassen kann, ihm fuenfmal beim Erbrechen zuschaut und nicht auf die Idee kommt, das koennten lebensbedrohliche Symptome sein. Notaufnahmen gibt es in Berlin in hinreichend hoher Dichte. Man kann sich auch mal bei google ueber Herzinsuffizienz und assoziierte Symptome informieren, wenn man schon die Verantwortung eingeht, jemanden als seinen Schuetzling‘ zu behandeln. Stattdessen laedt man ihn in irgendeiner Besenkammer ab. Leider draengt sich auch beim Lesen der auffaellig schnell vom Speziellen‘ zum Allgemeinen fcbergehenden AktivistInnenkommentare ein wenig der Verdacht auf, dass der schlechte Zustand der Rosemarie F. irgendwie ganz gut ins Konzept passte: seht wie schlecht es ihr geht, das haben sie ihr angetan. Rosemarie F. hat leider nichts mehr davon jetzt der Me4rtyrer der Occupy‘-Szene zu sein, inkl. sekundaeren Antisemitismus allerorten (etwa bei youtube).

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