Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist einer der am meisten genutzten Kündigungsgründe um ein Mietverhältnis aufzulösen. Hierfür benötigt der Vermieter nämlich einen Grund, es reicht nicht aus, dass er lediglich die Kündigungsfristen einhält.
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist in § 573 BGB geregelt.
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
(…)
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
(…)(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Demnach müssen folgende Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen:
- Vermieter, Familienangehörige oder Hausangehörige
- benötigen ab einem gewissen Zeitpunkt die Wohnung
a)Vermieter
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, wenn er auch selbst darin wohnen will. Dabei ist streng zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Vermieter zu trennen (man kann auch eine Wohnung vermieten, die einem nicht gehört, Beispielsweise mit Zustimmung des eigentlichen Eigentümers). Der Eigentümer kann sich nicht auf Eigenbedarf berufen (es können aber bei ihm andere Kündigungsgründe vorliegen). Bei einem Vermieterwechsel aufgrund eines Verkaufs des Hauses (gemäß § 566 BGB tritt ein neuer Eigentümer in die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers und damit in das Mietverhältnis ein) kann der neue Vermieter sich erst nach Eigentumsübergang auf seinen Eigenbedarf stützen. Der bisherige Vermieter kann mangels Eigenbedarfs ebenfalls die Kündigung noch nicht aussprechen.
Bei mehreren Vermietern muß der Eigenbedarf nur bei einem von ihnen vorliegen.
b) Anghörige des Haushaltes des Vermieters
Unter Angehörigen des Haushaltes des Vermieters versteht man Personen, die er dauerhaft in seine Wohnung aufgenommen hat und die mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben und dort keinen eigenen Hausstand führen. Es sind insbesondere auch Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners des Vermieters. Noch nicht von der Rechtsprechung geklärt ist, wann diese Haushaltsangehörigkeit bestehen muß. Es wird hier vertreten, dass die Absicht ausreicht, denjenigen aufzunehmen, solange die Kündigungsvoraussetzungen im Bedarfszeitpunkt vorliegen, also zu dem Zeitpunkt zu dem geräumt werden soll. Die andere Auffassung ist, dass eine bereits bestehende Hausgemeinschaft erforderlich ist.
c) Familienangehörige
Familienangehörige müßen nicht bereits im Haushalt des Vermieters wohnen. Es ist hier auf die verwandschaftliche oder schwägerschaftliche Beziehung abzustellen und auf den Grad der persönlichen Verbundenheit. Diese Verbundenheit wird, wenn die verwandschaftliche oder schwägerschaftliche Beziehung eng genug ist, meist unterstellt, muß aber im übrigen positiv festgestellt werden. Um so weiter entfernt demnach die Familienangehörigen mit dem Vermieter verwandt sind um so höher ist der Darlegungsaufwand.
Gerade bei entfernteren Verwandschaftsverhältnissen oder bei Verschwägerungen ist hier vieles streitig. So werden Schwäger, Neffen und Nichten teilweise auch nicht als Familienangehörige angesehen und von vorneherein nicht berücksichtigt.
d) Benötigen der Wohnung
Bei der Frage, ob der Vermieter die Wohnung benötigt ist auf das Interesse des Vermieters an dieser Nutzung abzustellen. Dies wird insoweit teilweise lediglich einer Willkürprüfung unterzogen bzw. es wird geprüft inwieweit der Vermieter für die Nutzung vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Ausreichend ist dabei jedes Interesse, sei es auch ein höchstpersönliches, von nicht ganz geringen Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Dies muß der Vermieter darlegen und gegebenenfalls auch beweisen.
e) Ausschluß des Eigenbedarf wegen Mißbrauch
Im Einzelfall kann auch bei Vorliegen der oben dargestellten Voraussetzungen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmißbräuchlich im Sinne des § 242 BGB sein.
Hierbei haben sich insbesondere die folgenden Fallgruppen herausgebildet.
- Überhöhter Bedarf: Mißbräuchlich kann die Eigenbedarfsnutzung dann sein, wenn die Wohnung deutlich zu groß ist und damit zum geltend gemachten Wohnbedarf außer Verhältnis steht (Student bewohnt ein Einfamilienhaus)
- Unzureichende Bedarfsvorschau: Der Vermieter handelt rechtsmißbräuchlich, wenn die Eigenbedarfsgründe, auf die er sich stützt bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorlagen und ihm dies bekannt war. Teilweise wird hier davon ausgegangen, dass der Vermieter einen Zeitraum von bis zu 5 Jahren überblicken muß, wobei die Anforderungen an die Vorhersehbarkeit mit steigenden Zeitraum immer strenger darstellen. Allerdings kann der Vermieter natürlich plötzliche Ereignisse, die einen erhöhten Wohnbedarf begründen, nicht voraussehen. Zudem wird ihm auch ein Sinneswandel eingeräumt, wenn dieser auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht.
- Alternativwohnung: Hat der Vermieter eine Alternativwohnung gleicher Art zur Verfügung muß er diese nutzen. Auch hier können aber vernünftigen und nachvollziehbare Gründe berücksichtigt werden, warum doch diese oder die andere Wohnung zu nutzen ist. Eine andere Wohnung, die für den Mieter geeignet ist muß diesem zudem unter Umständen angeboten werden.
Bei einer Eigenbedarfskündigung wird immer wieder vorgetragen, dass der Vermieter “vernünftige und nachvollziehbare Gründe” haben müsste und diese auch beweisen müsste. Weiter wird regelmäßig vorgetragen, dass eine Kündigung wegen überhöhtem Bedarf oder wegen der Verfügbarkeit einer Alternativwohnung unzulässig wäre. Dies lässt sich m.E. nicht mit einer Entscheidung des Verfassungsgerichts vereinbaren. Das Verfassungsgericht aber ausgeführt: “Sie (die Zivilgerichte) müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 ). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 ). Diese Befugnis umfaßt auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an dieser Bedarf Anlaß für eine Eigenbedarfskündigung sein soll” (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de).
Folgt man dem Verfassungsgericht, ist die Begründung “ich will weil ich will” für eine Eigenbedarfskündigung formal ausreichend. Einen überhöhten Bedarf kann mangels Zulässigkeit einer Prüfung nicht geben. Rechtsmißbräuchlich könnte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs m.E. damit nur bei - im Voraus schwerlich beweisbarem - vorgeschobenem Eigenbedarf und unzureichender Bedarfsvorschau sowie bei einer Missachtung einer bestehenden Andienungspflicht sein.
Mietrecht ist nun einmal in vielen Bereichen Mieterschutzrecht. Der Wortlaut der Vorschrift läßt mit der Formulierung “benötigen” zumindest eine gewisse Prüfung zu. “Vernünftig und nachvollziehbar” ist allerdings auch keine hohe Hürde. Vernünftig und nachvollziehbar ist sicherlich vieles, es soll eben nur Willkür vorgebeugt werden.
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999) trägt dem ja auch durchaus Rechnung:
[...] Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 BGB). Die Voraussetzungen einer Eigenbedarfsküdigung waren bereits Gegenstand eines [...]