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Das Mietrecht sieht klare Regelungen für eine Kündigung vor, die aber in der Praxis häufig nicht eingehalten werden.

So kommt es häufig vor, dass zunächst zB ein Paar einzieht, sich dann aber trennt und einer der beiden auszieht. An die formelle Abwicklung des Mietvertrages wird dann aber meist nicht gedacht. Vielmehr gehen beide davon aus, dass nur noch der verbleibende Partner Mieter ist.

Wenn schließlich aber der Vermieter dem verbleibenden Mieter kündigen will, dann kann es zu Problemen kommen.

Das Amtsgericht Hamburg hat beispielsweise mit Urteil vom 05.03.2008, Az: 46 C 97/07, entschieden, dass die Kündigung auch bei einem langjährigen Auszug eines der Mieter gegenüber beiden Mietern erfolgen muß und hat demzufolge eine Räumungsklage gegen den verbleibenden Mieter abgewiesen.

Dies folgt in erster Linie daraus, daß die Kündigung nur gegenüber dem Beklagten ausgesprochen wurde, während der Mietvertrag auf Mieterseite von Beklagtem und Frau E. abgeschlossen worden ist. Von Klägerseite ist nicht ausreichend vorgetragen worden, durch welches Rechtsgeschäft bzw. welche konkludenten Handlungen der ursprünglich bestehende Vertrag auf Mieterseite verändert wurde. Zu einer solchen Änderung des Mietvertrages bedarf es drei übereinstimmender Willenserklärungen, nämlich einer Willenserklärung von Vermieterseite sowie einer Willenserklärung des ausscheidenden Mieters und einer Willenserklärung des in der Wohnung verbleibenden Mieters. Hierzu haben die Kläger trotz Hinweises des Gerichts nicht ausreichend vorgetragen. Sie konnten lediglich vorlegen ein Schreiben der ehemaligen Mieterin E. aus dem sich ergibt, daß diese den Willen hatte, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen sowie eine Erklärung, daß die Vermieterseite Frau E. für Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nach dem 31. Oktober 2005 nicht mehr in Anspruch nimmt. Das Schreiben von Frau E. stammt bereits aus dem Jahr 1988. Auf welche Weise der Beklagte einer Umgestaltung des Vertrages dahingehend, daß ab einem bestimmten Zeitpunkt allein der Beklagte Mieter der streitgegenständlichen Wohnung sei, hat dieser nach dem Vortrag der Kläger zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Die Kläger selbst haben noch im Jahr 2005 die ehemalige Mitbewohnerin auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis in Anspruch genommen, obwohl diese bereits 1989 ausgezogen war. Eine Erklärung gegenüber Frau E., diese nicht in Anspruch zu nehmen, müssen sich die Kläger zwar nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB festhalten lassen, dies ändert jedoch nichts daran, daß durch diese Erklärung allein gegenüber einer Mietpartei eine Umgestaltung des Vertragsverhältnisses nicht zustande kommt. Somit fehlt es an einer wesentlichen Kündigungsvoraussetzung, die schon für sich genommen zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

Als Vermieter sollte man demnach bei Auszug einer der im Mietvertrag genannten Personen vorsichtigt sein.

Es besteht die Möglichkeit einen gemeinsamen Aufhebungsvertrag zu schließen, in dem geregelt ist, dass das Mietverhältnis mit nur noch einer der Parteien weiterbesteht.

Natürlich kann man das Mietverhältnis auch so weiterlaufenlassen und hat damit einen weiteren Schuldner, der gegebenfalls für die Miete aufkommt. Dies allerdings mit dem Nachteil verbunden, dass man bei der Kündigung besser aufpassen sollte.

Für den ausziehenden Mitmieter hingegen kann es daher aus den oben genannten Gründen teuer werden. Nicht nur droht die Haftung für Mietausfall, gegebenenfalls wird man auch bezüglich weiterer Streitigkeiten (Schönheitreparaturen, Räumungsklage) in den Rechtstreit miteinbezogen.

One Response to “Kündigung im Mietrecht wenn einer der Mieter bereits lange ausgezogen ist”

  1. Dr. Marc Mewes sagt:

    Der oben besprochene Leitsatz 2) ist sicherlich wichtig. Aber auch Leitsatz 1 ist m.E. von enormer Wichtigkeit:
    Er lautet:
    Bei Altmietverträgen (vor 01.09.2001) mit „Vorfälligkeitsklausel“ wird die Miete erst zum Monatsende fällig.

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