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Der BGH hat mit Urteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/08 – zu der Frage Stellung genommen, wann ein Mieter die Wohnung kündigen kann, wenn diese tatsächlich kleiner ist als eigentlich im Mietvertrag vereinbart.

Vermietet war eine Wohnung, die laut Mietvertrag ca. 100 m² groß sein sollte, tatsächlich aber nur 77,37 m² groß war. Der BGH ging bei einer Abweichung in diesem Maße davon aus, dass damit durch die Nutzung der kleineren Wohnung ein vertragsgemäßer Gebrauch der vereinbarten Mietsache, nämlich einer Wohnung mit ca. 100 m², nicht gewährt worden ist und sah daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 II Nr. 1 BGB als gegeben an.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2. (…)

Dabei hat der BGH klargestellt, dass der Mieter bei einer solchen Kündigung nicht darlegen muss, warum ihm ein Fortsetzen des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Es reicht, wenn einer der in § 543 BGB aufgeführten Gründe vorliegt, da diese geregelte Fälle der Unzumutbarkeit sind.

Gleichzeitig verweist der BGH aber auch darauf, dass der Mieter die Abweichung von Mietvertrag und tatsächlicher Wohnungsgröße kurzfristig rügen muss, da sonst eine Verwirkung drohe. Der BGH spricht hier davon, dass die Kündigung „zeitnah“ zu der Kenntnis von der Größenabweichung erfolgen muss.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Eine fristlose Kündigung erfordert – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen.

One Response to “Kündigung einer zu kleinen Wohnung”

  1. Diese Entscheidung ist vor dem Hintergrund der mittlerweile 5 Jahre alten Rechtsprechung des BGH zur Flächenabweichung nur konsequent – sie zeigt allerdings, dass die „10%-Rechtsprechung“ nach wie vor hinterfragt werden muss, denn fraglich ist das Ergebnis allemal.

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