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Will ein Vermieter eine Wohnung kündigen muß er die Voraussetzungen des § 573 BGB einhalten. Es muß also insbesondere neben der Einhaltung der Kündigungsfrist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehen

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die in § 573 BGB aufgeführten Kündigungsgründe sind also

Zur Frage, wann der Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen kündigen hat der BGH mit Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 9/08 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 7/08 – und  Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 – Stellung genommen.

Dem lag folgender Fall zugrunde:

Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Beklagten hatten keinen Erfolg.

Der BGH begründet seine Entscheidung für die Wirksamkeit der Kündigung wie folgt:

Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau wird zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer „Minimalsanierung“, obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen „Minimalsanierung“ bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lässt die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.

Der BGH nimmt hier eine Abgrenzung zwischen der wirtschaftlichen Lage bei Weitervermietung und der wirtschaftlichen Lage bei Umsetzung der geplanten Maßnahme vor.

Klar ist, dass bei einem Abriss zunächst das Mitverhältnis nicht fortgesetz werden kann, so dass die geplante Maßnahme zwingend die Kündigung des Mietverhältnisses voraussetzt.

Die Beibehaltung des Mietverhältnisses hätte hier, da das Haus sannierungsbedürftig war, ebenfalls erfordert, dass der Vermieter Investitionen tätigt. Aufgrund Alter und Zustand des Hauses wäre hier aber abzusehen gewesen, dass diese Investitionen lediglich über einen kurzen Zeitraum die Weitervermietung ermöglichen würden.Zudem wäre auch bei einer Minimalsanierung eine Weitervermietung aufgrund der anstehenden Entkernung des Hauses nicht mögich gewesen, so dass auch dann das Mietverhältnis nicht hätte fortgesetzt werden können.

Demgegenüber steht hier Abriss und Neubau eines anderen Hauses, was sodann eine dauerhafte Lösung der Probleme und eine langfristige Verteilung der Kosten ermöglicht.

Bei dieser Verteilung hat der BGH erhebliche Nachteile für den Vermieter bejaht, so dass die Kündigungen wirksam waren.

Interessant sind hierbei auch die Daten der Urteile. Die Kündigung erfolgte zum 31.  Januar 2006. Das erstinstanzliche Gericht hat über die Klagen am 3. Juli 2007 entschieden. Bis zu den Urteilen des BGH sind also seit der Kündigung insgesamt 3 Jahre vergangen. Die Mieter konnten hier also weitere 3 Jahre in den Wohnungen leben. Ob zwischenzeitlich Baumaßnahmen durchgeführt werden mußten ist aus der Pressemitteilung nicht ersichtlich. Das Neubauvorhaben wurde jedenfalls um 3 Jahre verzögert, die in dem Urteil sicherlich ausgesprochene Räumungsfrist sorgt für eine weitere Verzögerung. Das ist der Nachteil davon, dass im Mietrecht eine Räumung durch einstweilige Verfügung nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich ist.

4 Responses to “Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen bei Abriss und Neubau”

  1. RA Munzinger sagt:

    Zur Info: Die Räumungsfrist wurde zum 31. Mai 2009 erstreckt.

    Ich begrüße dieses Urteil ausdrücklich. Mieterschutz ist wichtig. Wird er übertrieben, kehrt sich sein Zweck ins Gegenteil um. Je schwerer es für Vermieter wird, zu vernünftigen Konditionen ihr Eigentum an Fremde gegen Entgelt auf Zeit zur Nutzung zu überlassen, um so niedriger wird die Bereitschaft werden, dieses zu tun.

  2. Hm. Muss das nochmal in Ruhe lesen, wenn das Urteil da ist… der BGH hat früher die Abrisskündigung nicht unter „fehlende angemessene Verwertungsmöglichkeit“ subsumiert, sondern unter dem Auffangtatbestand des „ber. Interesses“. Mal sehen.

  3. Del Taormina sagt:

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