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Der BGH hat mit Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09- zur Frage Stellung genommen, welcher Schadensersatzanspruch einem Mieter zusteht, der vom Vermieter aus der Wohnung geworfen wird (”Kalte Räumung”)

Die kalte Räumung ist dabei von der “warmen Räumung” abzugrenzen, bei der eine ordendliche oder fristlose  Kündigung erfolgt und dann eine Räumungsklage bei Gericht gegen den Mieter ausgebracht wird und dann die Wohnung über den Gerichtsvollzieher geräumt wird. Der Nachteil hier ist, dass dies meist länger dauert, da eine einstweilige Verfügung zur Räumung der Mietsache gerade bei Mietwohnungen nur in Ausnahmefällen möglich ist.

Viele Vermieter räumen daher lieber selbst und diese Räumung ist zwar gefährlich, kann aber auch schnell die Wohnung wieder frei machen. Dies sogar dauerhaft, wenn man nach dem Rausschmiß des Mieters sofort einen Nachmieter hineinsetzt.

Hat man die Wohnung wieder frei, dann zahlt ein neuer Mieter die Miete, es kommen also wieder Einnahmen herein, was bei einem säumigen Mieter, schlimmstenfalls einem Mietnomaden, nicht der Fall ist.

Da man meist nur ein Interesse daran hat den Mieter loszuwerden, wenn dieser bereits seit einiger Zeit nichts gezahlt hat kann man zudem meist einem Schadenserssatzanspruch gelassen entgegen gehen, weil man mit der rückständigen Miete aufrechnen kann und ja evtl. auch noch eine Mietkaution hat, die verrechnet werden kann.

Der BGH hat jetzt insbesondere zum Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach Rausschmiss aus der Mietsache Stellung genommen und dabei eine verschuldensunabhängige Haftung nach § 231 BGB bejaht:

§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe

Wer eine der im § 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die für den Ausschluss der Widerrechtlichkeit erforderlichen Voraussetzungen vorhanden seien, ist dem anderen Teil zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn der Irrtum nicht auf Fahrlässigkeit beruht.

In dem konkreten Fall hatte es allerdings einen Mieter erwischt, der nur für längere Zeit nicht in der Wohnung war und der dann als vermißt gemeldet wurde. Der Vermieter räumte irgendwann die Wohnung und entsorgte einen Teil der Sachen, teilweise lagerte er sie ein. Der dann doch wiedergekehrte Mieter forderte 62.000 € Schadensersatz, eine Summe die bei dem typischen Fall der “kalten Räumung” nicht zu erwarten ist.

Der BGH hat dem Mieter aus dem Gesichtspunkt der verschuldensunabhängigen Haftung recht gegeben und zudem daruaf abgestellt, dass der Wert der Einrichtung in solchen Fällen geschätzt werden könne. Der Vermieter der eine kalte Räumung druchführt müße ein Bestandsverzeichnis aller Gegenstände erstellen und deren Wert schätzen. Ansonsten treffe ihn die Beweislast.

Es empfiehlt sich also für den Vermieter eine kalte Räumung nur mit Zeugen durchzuführen und zunächst Fotos der Räumlichkeiten und des Inventars zu fertigen.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten “kalten” Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB** verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.

Darüber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht - wie im entschiedenen Fall - der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.

Tags: Kalte Räumung, Räumung, Schadensersatz