Feed on
Posts
Comments

Der BGH hat mit Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09- zur Frage Stellung genommen, welcher Schadensersatzanspruch einem Mieter zusteht, der vom Vermieter aus der Wohnung geworfen wird („Kalte Räumung“)

Die kalte Räumung ist dabei von der „warmen Räumung“ abzugrenzen, bei der eine ordendliche oder fristlose  Kündigung erfolgt und dann eine Räumungsklage bei Gericht gegen den Mieter ausgebracht wird und dann die Wohnung über den Gerichtsvollzieher geräumt wird. Der Nachteil hier ist, dass dies meist länger dauert, da eine einstweilige Verfügung zur Räumung der Mietsache gerade bei Mietwohnungen nur in Ausnahmefällen möglich ist.

Viele Vermieter räumen daher lieber selbst und diese Räumung ist zwar gefährlich, kann aber auch schnell die Wohnung wieder frei machen. Dies sogar dauerhaft, wenn man nach dem Rausschmiß des Mieters sofort einen Nachmieter hineinsetzt.

Hat man die Wohnung wieder frei, dann zahlt ein neuer Mieter die Miete, es kommen also wieder Einnahmen herein, was bei einem säumigen Mieter, schlimmstenfalls einem Mietnomaden, nicht der Fall ist.

Da man meist nur ein Interesse daran hat den Mieter loszuwerden, wenn dieser bereits seit einiger Zeit nichts gezahlt hat kann man zudem meist einem Schadenserssatzanspruch gelassen entgegen gehen, weil man mit der rückständigen Miete aufrechnen kann und ja evtl. auch noch eine Mietkaution hat, die verrechnet werden kann.

Der BGH hat jetzt insbesondere zum Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach Rausschmiss aus der Mietsache Stellung genommen und dabei eine verschuldensunabhängige Haftung nach § 231 BGB bejaht:

§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe

Wer eine der im § 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die für den Ausschluss der Widerrechtlichkeit erforderlichen Voraussetzungen vorhanden seien, ist dem anderen Teil zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn der Irrtum nicht auf Fahrlässigkeit beruht.

In dem konkreten Fall hatte es allerdings einen Mieter erwischt, der nur für längere Zeit nicht in der Wohnung war und der dann als vermißt gemeldet wurde. Der Vermieter räumte irgendwann die Wohnung und entsorgte einen Teil der Sachen, teilweise lagerte er sie ein. Der dann doch wiedergekehrte Mieter forderte 62.000 € Schadensersatz, eine Summe die bei dem typischen Fall der „kalten Räumung“ nicht zu erwarten ist.

Der BGH hat dem Mieter aus dem Gesichtspunkt der verschuldensunabhängigen Haftung recht gegeben und zudem daruaf abgestellt, dass der Wert der Einrichtung in solchen Fällen geschätzt werden könne. Der Vermieter der eine kalte Räumung druchführt müße ein Bestandsverzeichnis aller Gegenstände erstellen und deren Wert schätzen. Ansonsten treffe ihn die Beweislast.

Es empfiehlt sich also für den Vermieter eine kalte Räumung nur mit Zeugen durchzuführen und zunächst Fotos der Räumlichkeiten und des Inventars zu fertigen.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten „kalten“ Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB** verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.

Darüber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht – wie im entschiedenen Fall – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.

14 Responses to “Kalte Räumung: Schadensersatz gegen Vermieter”

  1. fernetpunker sagt:

    Erfüllt das nicht auch den Straftatbestand der Nötigung, jemanden ohne Räumungstitel auf die Straße zu setzen? Eine Strafbarkeit dürfte nur entfallen, wenn der Mieter die Wohnung schon dauerhaft verlassen hat. Oder wird beim Begriff „kalte Räumung“ von Letzterem ausgegangen?

  2. Tourix sagt:

    Im allgemeinen sollte der Vermieter, selbst wenn er nur Müll entfernt,
    diesen vor der Entfernung fotografieren, mindestens 3 Monate einlagern in einem abgeschlossenen Raum und den (Ex)mieter mindestens 2 mal nachweißlich auffordern den Müll abzuholen.
    Erst danach kann man von einer Eigentumsaufgabe ausgehen
    und den Müll entsorgen, ohne Schadensersatz befürchten zu müssen.

    Die unterschiedliche Darstellungsweise dieses Urteils ist interesant.
    Während sich die Darstellung von Herrn Brandau in diesem Blog auch recht genau der Literatur entspricht, wird dasselbe Urteil in einem anderen Blog so wiedergegeben, dass man die falsche Schlüsse daraus ziehen muss.

  3. Tourix sagt:

    @ fernetpunker
    Nach meinem Wissen beträgt die Strafe für ein derartigem Vorgehen bis zu 3000 €.
    Das ist vergleichsweise billig im Verhältnis zu dem, welcher Schaden auflaufen kann. Alleine die Summe, die der Gerichtsvollzieher in bar für die Räumung verlangt, dürfte der Höhe der Strafe entsprechen.

    Das gilt natürlich nur für die hartnäckigen Problemfälle.
    Bei den „normalen“ Problemfälle lohnt sich ein derart rigoroses Vorgehen natürlich nicht.

  4. Brandau sagt:

    @fernetpunker
    Ja, eine kalte Räumung kann strafrechtliche Folgen haben. Allerdings kann sie eben auch schnell die Wohnung wieder frei machen. Und wenn man das gegen die Strafe verrechnet kann es sich trotzdem lohnen. Es ist aber natürlich eher was für Leute, die bereit sind ein Risiko einzugehen.

  5. Hellfire1981 sagt:

    Mir wurde zwar gekündigt aber zu dem Zeitpunkt war ich leider nicht in der Wohnung drinn als mir es schriftlich mitgeteilt wurde!mir wurde die Wohnung geräumt und man weigert sich mir zu sagen ob die Sachen Eingelagert wurden oder gar noch in der Wohnung stehen! ich habe mit dem zuständigen GV gesprochen und dieser sagte mir er habe keine Räumung der Mietsache vollzogen! nach welchem Paragraphen kann ich jetzt ausschau halten um genaueres zu erfahren! werde auch nen Anwalt hinzunehmen das ich da folgerichtig vertreten werde nur würd ich halt gern wissen auf welche Paragraphen ich mich berufen kann!

    MfG Hellfire

  6. manni sagt:

    und wie ist es wenn man jemand gekündigt wurde (ausserordentlich) und er einfach nicht auszieht und dann jegliche mietzahlung verweigert?
    Schloss wechseln?

  7. itbstmbj sagt:

    yQyni3XR, zolpidem, hDsrl2OY, can zolpidem tartrate get you high, ambien zolpidem, wMejs6TP, zolpidem dose, http://greendaythailand.com/board/index.php?topic=359.0 zolpidem drug, sWrkf3DB, zolpidem rx, kLkkh9BQ

  8. Norbert sagt:

    Mir wurde meine Werkstatt (Zimmerei) ordnungsgemäs zum 31 Oktober duch den Vermiter wegen Eigenbedarf gekündigt. Jdoch als wirauf einer ausenbaustelle arbeiteten und eine Woche nicht in der Halle waren wurde diese vom Vermieter 2 Wochen vor Mietende komplet leer geräumt. Die Wergzeuge, Maschienen, Werkstoffe Kundenware und Rohware sind verschwunden und zum teil neben der Halle Verbrannt worden.
    Ich kann nachweisen das es der Vermiter mit seiner Bande war jedoch streitet eres ab. Nicht nur das es sich um eine große Summe dreht ich kann seit dem nicht mehr Arbeiten und meine Gesamte Existens ist zerstört.

  9. andre sagt:

    mein vermieter hat alles weg gebracht eigenmächtig ohne räumungsklage hat er sogar selbst zugegeben.. wo wir mit der polizei vor ort waren meint er die sachen wären gelagert.. danach meint er sie wären doch weg das alles vor der polizei… anzeigewege diebstahl helhlerei entwendung meiner sachen und hausfriedenruch.. dazu anzeigen gegen 5 weitere personen die da mit gemacht haben ohne räumungsklage gegen hausfiedenbruch hehlerrei und diebstahl… dazu wird schaden ersatz eingeklagt im wert von gut 7000euro .. da er keien rechtlichen schrite sei es per amtgesricht eingeleitet hat.. hat er sich dementsrechend strafbar gemacht … kündigung war um 31.3 .13 und er hat es mitte feburar gemacht ohne räumungsklage

  10. andre sagt:

    habe auch so ein fall gerade ich finde es ein dumm vom vermieter der so handelt. 1. habe mein vermieter 3 kündigungen zu kmmen lassen 2. er gab selber an 2 erhalten zu haben. 3. wurde abgelehnt von ihm anzunehmen steht auf den brief drauf post verweigert anzuenhmen. war immer zwischen durch in der wohnung.. weil ich dabei war mit meiner freundin zusammen zu ziehen.aus platz mangel hätte ich drei monate zeit kündigungsfrist gaage zu finden um meine sachen unter zustellen.2. gab es zu den zeit punkt schon nachmieter der wllte 2. monate vor kündigung rein. gekündigt zum 31.3. nachmieter sollte nach vermieter 1.2 rein sollte aber trotzdem noch 2 monate miete zahlen trotz nachmieter. also blieb ich bin zum 31.3 auch drin. in meiner abwesenheit brach mein vermeiter ein un wohnung leer geräumt 70% einer möbel wurden entsorgt sogar unterlagen dokumente wie geburtsurkunden usw.. der hammer ist bei den rest der sachen die er mir gegeben hab nach monaten hin und her beleidigte er einen und schlug mich ins gesicht.. das mal zum thema vermieter…

  11. sylviafee sagt:

    Völlig anders sieht es, das Amtsgericht Hagen mit 15 C 98/11
    es weist die Klage der Mieterin auf Schadensersatz ab.
    Mieterin war gerade mal 18 Tage abwesend, hatte ein Teil ihrer Habe beigeladen (ein anderer Mieter zog aus nach Berlin).
    AG Hagen geht von Aufgabe der Wohnung aus obwohl Mobiliar noch komplett in der Mietwohnung war.
    Ein Rechtsstreit bestand vor dem AG Hagen über Miete und Mietnebenkosten, beide Parteien anwaltlich vertreten wurden.
    Einen grundsätzlichen Schadensersatz erkannte das AG Hagen, weil Vermieterin das Mobiliar entsorgt hat obwohl hier keine Aufgabe des Besitz bestand, eine Inventarisierung und Dokumentation nicht vorlag (BGH bindet daran). Mangels Vortrag über Beschaffenheit ec.ec wies jedoch das AG Hagen wegen schuldhaftem Verhalten der Mieterin Schadensersatz auch ab. Lapidar ohne Begründung wurde erklärt das BGH Urteil zieht in diesem Fall nicht. Alle Gründe des BGH die übereinstimmten wurden einfach übergangen. Mal sehen ob das Landgericht Hagen nun die Berufung annimmt.

  12. Brigitta sagt:

    Wie sieht die Sache aus? Kalte Räumung wurde vom Vermieter vollzogen. Anwalt wird aber nicht tätig und hält die Klage seit Monaten zurück. Aus diesem Grund wurde eine eigene Klage entworfen und bei Gericht eingereicht. Anwalt wird mehrfach aufgefordert die Klage endlich fertig zu bekommen, damit die Sache vor Gericht kommen kann, es wird immer wieder erneut beteuert, nächste Woche, doch es passiert nichts. Es geht um den gesamten Haushalt.
    Gruß
    Brigitta

  13. Lothar sagt:

    ….durch Lug und Betrug erschwindelte sich ein Mietnomade eine Mietwohnung. Die erste Miete wurde gezahlt inzwischen keine Mietzahlungen. Fistlose Kündigung wegen Mietrückstand und wegen arglistiger Täuschung. Jetzt Räumungklage und ggf. Urteil und Zwangsäumung. Kommt jetzt der Räumungstitel werde ich ohne Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen und den Hausstand (geschätzte 500 €)einlagern. Anzuführen ist noch, dass der Mieter seit drei Monaten die Wohnung nicht mehr betreten hat und nur bei Nacht und Nebel seine Post abholt. Die Räumung durch die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers würde bestimmt noch einmal 2.000 € kosten. Da fragt mansich doch, warum macht es der Gesetzgeber es den Vermietern so schwer Mietnormaden und Schmarotzer einfach auf sie Straße zu setzten. Wundert es einen, dass einige Wohnungen einfach nicht mehr vermietet werden.

  14. yelena sagt:

    Bitte, bitte helfen sie uns. Am 03.05 hatten die guten „Gerichtsvollzieher “ und „Sozialarbeiterin “ uns aus dem Wohnung raus geschmissen. Weil Jobcenter mal hat bezahlt, mal später, mal gar nicht bezahlt. Die Sachen sind mein Untermieter hatte gar nicht damit Zutun, aber weil er zu 70% schon mit Behinderung und in Dezember letztes jahr noch ne HirnDrüse Tumor diagnostiziert worden. Seine Mutter wollte die Schulden voll begleichen. Die Vermieterin hatt das abgelehnt!! Jetzt meint aber das die Elektrogeräte für schuld3n behalten tut. Wohnung steht seid dem lehr. Zugang in die Wohnung wird uns verweigert!! Durch ganzen Stress hat mein Untermieter ins KH gelandet. Hat 3 Hirn OP gehabt.Jetzt er ist erstmal zu Reha danach muss wieder ins KH. In unseren Wohnung hatregelmäßige Zugang das Hausmeister mit 2 Freunde!!!! Gehen nie mit lernen Händen raus!!! Haben schon 2 Samsung Tabletts genau wie Handy Sony Ericsson, mein silberschmuck, Klamotten und. S. W. M8t genommen ….Bitte Helfen Sie uns ich Weiss nicht mehr weiter….Für jeder Hinweis würde ich sehr dankbar sein.
    Liebe grüße an alle
    Yelena

Leave a Reply

%d Bloggern gefällt das: