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Der BGH hat mit Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09zu der Frage Stellung genommen, welchen Inhalt die Begründung einer fristlosen Kündigung einer Wohnung bei Vermietung und rückständigen Mieten haben muss.

Wenn der Mieter nicht zahlt stellt dies einen Verstoß gegen die mietrechtlichen Pflichten dar, der zur Kündigung berechtigen kann. Übersteigt die rückständige Miete zwei Monatsmieten, dann liegen die Vorraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB dar:

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

[…]

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei einer fristlosen Kündigung müssen dann auch wie der Name schon sagt die Fristen für die Kündigung einer Mietwohnung nicht eingehalten werden.

Allerdings muß eine fristlose Kündigung gemäß § 569 BGB begründet werden:

§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund [Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Die Frage ist aber, wie genau der Grund beschrieben werden muss.  In dem Fall des BGH hatte der Vermieter die Endsumme des Rückstandes angegeben, allerdings nicht weiter ausgeschlüsselt, wann welche Zahlungen ausgeblieben sind.

Der BGH hat entschieden, dass dies ausreichend ist. Das Kündigungsschreiben muss nur den Grund angegeben, der Mieter kann diesen dann in eigener Arbeit überprüfen. Dies ist ihm auch anhand der Miethöhe und der geleisteten Zahlungen möglich.

Demnach ist die Kündigung wirksam, und der Vermieter kann im Wege der Räumungsklage gegen den Mieter vorgehen.

Aus der Presseerklärung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB* gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

4 Responses to “Fristlose Kündigung: Begründung (BGH)”

  1. Meike sagt:

    Danke für die Erläuterung, bin nämlich gerade in der Situation und suche Rat.

  2. Shisha sagt:

    Danke für die Info

  3. diegel sagt:

    Also ich finde die Info leider sehr widersprüchlich, wenn es erst heißt:
    „…Die Frage ist aber, wie genau der Grund beschrieben werden muss. In dem Fall des BGH hatte der Vermieter die Endsumme des Rückstandes angegeben, allerdings nicht weiter ausgeschlüsselt, wann welche Zahlungen ausgeblieben sind….“ ,
    später in der Presseerklärung des BGH jedoch:
    „…kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.“
    Was stimmt denn nun? Monatliches Auflisten?

  4. Fabian sagt:

    Danke für die Information. Ich bin auch gerade in einer ähnlichen Lage und suche rechtlichen Beistand.

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