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Bei der Kündigung einer Mietwohnung muß seitens des Vermieters ein Kündigungsgrund bestehen. Einer der vom Gesetz akzeptierten Gründe ist die   Kündigung wegen Eigenbedarf.

Allerdings kommt es immer wieder vor, dass Vermieter keinen Kündigungsgrund haben und sich dann auf die Kündigung wegen Eigenbedarf berufen, um so unliebsame Mieter aus dem Haus zu bekommen.

Kommt dies allerdings heraus, dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Der BGH hat nun mit Urteil vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/07 – entschieden, dass dies auch dann gilt, wenn in der Kündigung entgegen der diesbezüglichen Formvorschriften für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam wäre. In einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist gemäß § 573 III BGB der Grund, aus dem die Kündigung erfolgt anzugeben. Geschieht dies nicht, so führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter zunächst eine Kündigung ausgesprochen und mit dem Mieter die Gründe, nämlich Eigenbedarf, besprochen. Da die Gründe nicht in dem Kündigungsschreiben angeführt waren, war die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam. Dies wußte der Mieter aber nicht und schloß, da ihn die mündlich dargelegten Gründe für den Eigenbedarf überzeugten, einen Mietaufhebungsvertrag. Später vermutete der Mieter, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht worden war.

Der Vermieter argumentierte nun, dass der Auszug nicht aufgrund der unwirksamen Kündigung erfolgte, sondern aufgrund des Aufhebungsvertrages.

Der BGH schloß sich dieser Argumentation nicht an. Die Kündigung sei zwar unwirksam gewesen, aber der Vermieter habe den Eigenbedarf schlüssig dargelegt, so dass der Mieter davorn ausgehen konnte, dass dieser auch tatsächlich vorlag. Demnach ging er davon aus, dass ein Kündigungsrecht bestand und er aufgrund dieses Kündigungsrecht, und nicht aus freien Entschluss, die Wohnung räumen müsse.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Eigenbedarf zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen – noch – nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war. Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein.

Für einen Ausschluss des Schadensersatzanspruchs nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB, wie er von dem Berufungsgericht angenommen wurde, war daher kein Raum. Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf der Beklagten – wie von der Klägerin behauptet – vorgetäuscht war.

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