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Mit Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07- hat der BGH über die Frage entschieden, ob der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel einen Anspruch auf Mieterhöhung hat.

Ergebnis: Der Vermieter hat keinen Anspruch.

Zur Begründung beruft sich der BGH darauf, dass

  • Mieterhöhrungen gemäß § 558 Abs. 1  Satz BGB lediglich bis zur ortüblichen Vergleichsmiete erfolgen können und ein darüber hinausgehender Anspruch im Gesetz gerade nicht vorgesehen sei
  • eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten des Vermieter scheitere daran, dass das Gesetz gerade vorsehe, dass diese Kosten vom Vermieter getragen werden und daher die durch die Unwirksamkeit der Klausel entstehende Lücke nicht dadurch zu schließen sei, dass die Folgen entgegen dieser Wertung auf den Mieter abgewälzt werden
  • auch sei der Vertrag nicht nach den Regeln zum Wegfall der Geschäftsgrundlage anzupassen, da das Gesetz das Risiko, dass eine solche Klausel, die eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, unwirksam ist, dem Verwender der Klausel, hier also dem Vermieter auferlegt.

Mich hätte eine anderslautende Entscheidung auch überrascht. Sie hätte es dem Vermieter erlaubt unwirksame Klauseln in den Vertrag zu schreiben und sich dann später auf eine Mieterhöhung zu berufen. Zudem hätte sie eine erhebliche Unsicherheit für den Mieter begründet.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

a) zur Mieterhöhung an sich

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

b) zur ergänzenden Vertragsauslegung

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

c) zum Wegfall der Geschäftsgrundlage

Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

3 Responses to “BGH: Unwirksame Schönheitsreparaturklausel führt nicht zu Mieterhöhung”

  1. RA Munzinger sagt:

    In einem Punkt halte ich die Entscheidung nicht für stimmig.
    Zwar fallen nach dem Gesetz die Renovierungspflichten dem Vermieter zur Last, aber die meisten Mietspiegel berücksichtigen bei der Monatsgrundmiete, dass der Mieter die regelmäßig anfallenden Renovierungskosten zu tragen hat.
    Der Vermieter muss also nun die Renovierungskosten einkalkulieren, darf dies laut BGH aber nicht.
    So wird die Zurverfügungstellung von Wohnraum erneut unattraktiv gemacht, das Angebot somit verknappt und die Mieten werden steigen.

    Das Gericht hat einen Einzelfall entschieden, der Allgemeinheit der Mieter aber Steine statt Brot gereicht. Danke !

  2. Brandau sagt:

    Die Entscheidung an sich finde ich schon stimmig. Eine Erhöhung aus einer unwirksamen Klausel heraus hätte mich nicht überzeugt.
    Das Problem ist doch, dass der BGH eine Schönheitsreparaturklausel nach der anderen für unwirksam erklärt. Hier bräuchte man eine klare Linie und Rechtssicherheit. Dann wären auch die Vermietersorgen gelöst.
    Was der Vermieter immer noch versuchen kann ist die Renovierung dem neuen Mieter aufs Auge zu drücken. Führt aber dazu, dass die Wohnung schwieriger zu vermieten ist.

  3. Malte S. sagt:

    aber die meisten Mietspiegel berücksichtigen bei der Monatsgrundmiete, dass der Mieter die regelmäßig anfallenden Renovierungskosten zu tragen hat.

    Eben das tun sie nicht. Sie gehen ohne empirische Untersuchung davon aus, dass dies der Fall ist. Und selbst wenn eine empirische Untersuchung vorliegen würde, wäre diese aufgrund des abschließenden Charakters der Wohnwertmerkmale in § 558 Abs. 2 BGB nicht einzubeziehen.
    Im Übrigen muss der Vermieter nichts einkalkulieren, sondern er darf und wird die nach Ansicht des BGH regelmäßig tun. Wenn er diese Kalkulation aber auf eine unwirksame Klausel stützt, sehe ich keinen Grund seine Kalkulation zu schützen.

    Neue Variante für Mieter: Dem Vermieter ein Angebot zu unterbreiten, die Renovierung übernehmen – wenn dafür entsprechend die Miete gemindert wird. Ich bin glatt dabei, das zu überlegen.

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