Feed on
Posts
Comments

Der BGH hat sich mit Urteil vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 107/08 zu der Frage geäußert, ob es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist ausreicht, wenn der Vermieter einen Brief abschickt und man bei normaler Brieflaufzeit mit dessen pünktlichen Zugang rechnen kann.

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. (…)

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Demnach muß die Abrechnung innerhalb eines Jahres erfolgen, nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Der rechtzeitige Zugang der Abrechnung über die Betriebskosten innerhalb der Frist konnte hier von dem Vermieter nicht belegt werden. Dieser berief sich daher darauf, dass der Brief von seiner Frau rechtzeitig zur Post gegeben wurde. Dies sah das Gericht aber nicht als ausreichend für einen Beweis des Zuganges an:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nachforderung der Beklagten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist, weil die Beklagte die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt nicht (so ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 51). Die von der Beklagten unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Kläger abgeschickt habe, begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass den Klägern die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.

Damit konnte ein rechtzeitiger Zugang nicht belegt werden. Eine nachträglich erstellte Abrechnung konnte aber möglicherweise dennoch zu berücksichtigen sein, wenn die hiermit verbundene Verzögerung nicht durch den Vermieter zu vertreten war.

Auch dies verneinte der BGH aber und stellt darauf ab, dass dem Vermieter auch ein Verschulden der Post zuzurechnen ist, der Vermieter muss damit darlegen, warum die Post kein Verschulden daran trifft, dass der Brief länger unterwegs war.

Die Geltendmachung der Nachforderung durch die Beklagte wäre deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann nicht ausgeschlossen, wenn die Beklagte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. Diese Voraussetzung ist aber nicht erfüllt. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt die Vorschrift des § 278 BGB, sodass der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten hat. Hier war die Post als Erfüllungsgehilfin der Beklagten für die Zusendung der Abrechnung anzusehen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist § 278 BGB nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten Ausnahmefall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind. Dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands – abgesehen von Ausnahmesituationen (z. B. Poststreik) – doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde. Dies widerspräche jedoch der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruht.

Dem Vermieter ist damit zu einem rechtzeitigen Absenden zu raten, wobei der Zugang nachweisbar sein sollte. Es empfiehlt sich also die Abrechnungen als Einschreiben zu verschicken.

5 Responses to “Betriebskosten und Abrechnungsfrist: Zugang der Abrechnung”

  1. Falk sagt:

    „Eine nachträglich erstellte Abrechnung konnte aber möglicherweise dennoch zu berücksichtigen sein, wenn die hiermit verbundene Verzögerung nicht durch den Vermieter zu vertreten war.“ Was darf man denn unter „verbundene Verzögerung“ verstehen?

    Hab ich das richtig verstanden, wenn mein Vermieter innerhalb von einem Jahr die Abrechnung nicht schickt muss ich nicht mehr zahlen? Oder wie? Wie läuft das dann mit der verbundenen Verzögerung? Kann mir das jemand genauer erklären, da blicke ich nämlich nicht durch. Das wäre echt nett, weil ich glaube, dass ich nicht zahlen müsste.

  2. Brandau sagt:

    @falk
    Genau, nach über einem Jahr muss man nicht mehr zahlen, es sei denn der Vermieter kann nicht dafür, dass die Abrechnung nicht rechtzeitig zugegangen ist. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ihm selbst bestimmte Abrechnungen zB von Lieferanten unverschuldet noch nicht vorliegen.

  3. Diese Entscheidung war zu erwarten. Einschreiben, selbst Einschreiben mit Rückschein, sind auch nicht immer perfekte Zugangsnachweise bzw. unterliegen den postüblichen Risiken. Manchmal muss ein Gerichtsvollzieher ran um den Zugang zu dokumentieren. Ein Aufwand.

  4. kbn sagt:

    An den Falk:

    Nein es ist nicht ganz richtig. Man muss nicht mehr NACHzahlen. Die Vorauszahlungen darf der Vermieter schon behalten. Wenn er gar nicht abrechnet, kommt sogar eine Rückzahlung der Vorauszahlungen in Frage. Sprengt hier aber den Rahmen.

    An den Rechthaber:
    Ich habe eigentlich gute Erfahrungen mit Empfangsbestätigungen (EB mit wesentlichen Inhalt auf der Rückseite und Rückumschlag) + „Androhung“ der Zustellung durch GV gemacht …

  5. xanthippe sagt:

    Ich habe gute Erfahrungen damit gemacht, Zustellungen durch Boten vornehmen zu lassen. Auf dem Brief und auf dem Durchdruck wird vermerkt, wann (Datum und Uhrzeit) und Handzeichen des Boten das Schriftstück in den Hausbriefkasten (also in den Machtbereich) des Mieters gelangt ist. Hat der Mieter/haben die Mieter ein Fax, so kann man die Schriftstücke auch damit übermitteln. Das Sendeprotokoll dokumentiert prozesssicher den Zugang.

Leave a Reply

%d Bloggern gefällt das: