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Der BGH hat mit Urteil des VII. Zivilsenats vom 25.9.2008 – VII ZR 35/07 - die Frage zu entscheiden gehabt, ob der Erwerber eine durch einen Bauherrn errichteten Eigentumswohnung Ansprüche gegen den Architekten hat, wenn dieser falsche Bautenstandsberichte erstellt.

Üblicherweise werden Eigentumswohnungen in einer größeren Anlage errichtet, die von einem Bauherrn errichtet wird, der diese dann an Interessenten verkauft. Dieser Kaufvertrag wird oft so ausgestaltet, dass die Wohnungen bereits vor Fertigstellung verkauft werden und die Erwerber mit fortschreitenden Baufortschritt stets einen weiteren Teil der Kaufpreisforderung begleichen. Die jeweiligen Stationen, an denen gezahlt wird, sind vertraglich festgelegt. Hier sollte ein Archtitekt den jeweiligen Baustand ermitteln und damit letztendlich auch mitteilen, wann welche Zahlungen zu leisten sind. Dabei hatte er hier wohl nicht zutreffende Baufortschritte gemeldet, so dass Zahlungen durch die Erwerber freigegeben wurden.

Beauftragt war der Architekt von dem Bauherrn, also demjenigen, der die Anlage errichten läßt, um sie dann später zu verkaufen. Eine vertragliche Beziehung zwischen dem Erwerber und dem Architekten bestand damit nicht. Dennoch hat der BGH eine Haftung auch gegenüber den Erwerbern bestätigt.

Entgegen dessen Auffassung kann den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Kläger sind in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.

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