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Mietnebenkostenabrechnungen sind ein häufiger Streitpunkt in einem Mietverhältnis. Hier sollen kurz ein paar immer wieder auftauchende Fragen besprochen werden.

1. Gem. § 556 Abs. 3 BGB ist über Vorauszahlung für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter dabei spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

2. Die Nebenkostenabrechnung muss so abgefasst sein, dass sie auch jemand verstehen und überprüfen kann, der nicht juristisch oder betriebswirtschaftlich vorgebildet ist. Erforderlich ist eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Unterteilung in Abrechnungsposten. Die einzelnen Positionen müssen dabei so angegeben werden, dass diese mathematisch nachvollzogen werden können. Zumindest müssen daher die Gesamtkosten und ihrer Zusammensetzung angegeben sein. Hierzu ist eine Aufgliederung der einzelnen Positionen erforderlich. Die Abrechnung muss dabei erkennen lassen, wie der Anteil des Mieters ermittelt wurde. Insbesondere sind die in der Abrechnung zugrunde liegenden Flächen anzugeben. Wenn dem Mieter diese Angaben allerdings sind, sind sie entbehrlich. Dies ist zB dann der Fall, wenn sie in dem Mietvertrag oder in vorangegangenen Abrechnungen aufgeführt sind. Bei einem Mieterwechsel muss auch die Aufteilung zwischen dem vorherigen und dem jetzigen Mieter durchgeführt werden. Dabei sind die auf die jeweilige Wohnung entfallenden Kosten dadurch zu errechnen,dass die auf die jeweilige Mieteinheit entfallen Einzelbeträge berechnet werden.

3. Der Mieter hat zudem ein Einsichtsrecht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege. Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf alle Unterlagen, die zur Abrechnung verwendet wurden, auch Unterlagen, die andere Mieter betreffen. soweit es zur Überprüfung der Kostenverteilung erforderlich ist. Dies kann auch nicht unter Berufung auf den Datenschutz abgewehrt werden. Der Mieter hat desweiteren auch ein Anspruch auf Kontrolle der zu seiner Wohnung gehörenden Zählerstände. Allerdings gibt es kein Recht auch die in anderen Wohnungen vorhandenen Mängel zu kontrollieren.

Das Einsichtsrecht betrifft die bei dem Vermieter vorhandenen Unterlagen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet sich bestimmte Unterlagen nur zu beschaffen, damit der Mieter Einsicht nehmen kann. Allerdings kann sich der Vermieter durch Auslagerung seiner Unterlagen nicht dem Einsichtsrecht entziehen. Werden die Unterlagen zB bei einem Verwalter oder externen Buchhalter hat der Mieter trotzdem ein Einsichtsrecht Hier muss sich der Vermieter entweder die Unterlagen beschaffen oder andererweitig sicherstellen, dass der Mieter Einsicht nehmen kann. Hierbei ist es ausreichend, wenn dem Mieter Einsicht beim Vermieter gegeben wird.

4. Gem. § 556 a BGB sind die Betriebskosten, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Nach § 6 des Mietvertrages werden die Betriebskosten vom Vermieter entsprechend der Heizkostenverordnung umgelegt, d.h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum der beheizten Fläche und nach einem dem Energieverbrauch rechnungstragenden Maßstab.

Nach der Heizkostenverordnung hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Er hat gem. § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung die Räume mit Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu versehen. Von den Kosten des Betriebes der zentralen Heizanlage sind gem. § 7 mind. 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen.

Gem. § 12 der Heizkostenverordnung hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

5 Responses to “Nebenkosten: eine kurze Einführung”

  1. […] BGH hat mit Urteil vom vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09 – entschieden, dass Fehler einer Betriebskostenabrechnung für jedes Jahr neu geltend gemacht werden müssen, taucht der selbe Fehler immer wieder […]

  2. […] der Nebenkostenabrechnung kann es schnell zum Streit kommen. Hat der Vermieter die Abrechnungsfristen eingehalten, bleibt nur […]

  3. […] eines Überschusses noch ein Betrag nachgefordert werden kann, wenn die Abrechnung der Betriebskosten noch innerhalb der dafür geltenden Frist korrigiert wird und sich dann eine höherer […]

  4. ekptosi sagt:

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